조우성변호사의 로펌 리포트 : 잔금 안내는 사람을 대상으로 한 부동산매매계약 해제시 주의점

■ 조우성 변호사의 로펌 리포트

☆ 누구에게 필요? - 부동산 거래를 앞두고 있는 모든 분들

◇ 사례

# 1

코스메틱 회사인 (주)스킨미소(http://www.skinmiso.co.kr/)를 운영하고 있는 정연광 대표는 최근 자신의 부동산(시가 5억 원)을 육아포탈인 맘스(http://www.momsdiary.co.kr/)를 운영하고 있는 임민상 대표에게 매도하는 부동산 계약을 체결했다.
 

# 2

계약금 5천만 원, 중도금 2억, 잔금 2억 5천만원으로 정했는데, 임민상 대표는 계약금과 중도금은 지급했으나, 잔금은 잔금날짜가 지나도 차일 피일 미루고 있다.

정연광 대표는 몇 번 전화로 임민상 대표에게 화를 내다가, ‘도저히 못참겠어. 살 마음이 없는 게로군’이라 생각하고, “당신은 잔금을 안냈으니 계약을 해제한다”는 내용의 내용증명을 발송했다.

정연광 대표는 계약이 정상적으로 해제된 줄 알고, 위약금 조로 계약금은 꿀꺽하고, 이 부동산을 다른 곳에 팔기로 계약해서 다시 그 쪽으로부터 계약금, 중도금을 받았다.

# 3

그런데 갑자기 임민상 대표가 “자, 잔금 준비됐으니 나랑 계약합시다.”라고 연락이 왔다. 황당했다. 임대표의 이러한 주장, 말이 되는가?

(사례에 등장한 스킨미소와 맘스는 저의 고문기업입니다. 많이 사랑해 주세요) 


◇ 답

말이 된다.

◇ 이유

# 1

부동산 매매계약은 쌍무계약(서로 의무를 부담하는 계약)이다.

‘임민상 대표의 잔금 지급의무’와 ‘정연광 대표의 소유권이전등기서류 제공의무’는 서로 대칭을 이루고 있다.

# 2

위 상황에서 정연광 대표는 그냥 “당신이 잔금 안냈으니 계약해제한다”라고 주장하는 내용증명을 보낼 것이 아니라 “난, 당신에게 넘겨 줄 소유권이전등기 관련서류 일체를 다 준비했다. 그리고 언제든 넘겨줄 수 있다. 그런데 당신은 몇차례 통보를 해도 잔금을 안주고 있다. 그래서 해제한다.”라는 정황을 써야만 한다.

# 3

결국 정연광 대표의 해제 통지는 잘못된 통지였다. 계약은 해제되지 않고 여전히 살아 남은 것이었다. 정연광 대표는 새롭게 계약을 한 곳과의 분쟁도 덤으로 생기게 되었다.

◇ 행동치짐

1) 상대방이 잔금을 지급하지 못하는 것을 이유로 계약을 해제할 때는 확실하게 해제해야 한다.

2) 그 방법은 “나는 소유권이전등기서류를 다 준비했고 언제든지 넘길 준비가 되어 있다”는 식의 내용도 내용증명에 반드시 기재하여 해제통보서를 보내는 것이다.