내용증명 보내면 소멸시효가 중단하나요?


질문


A는 저로부터 상품을 공급받았는데 벌써 210개월이 되도록 대금을 지급하지 않고 있습니다. 상품을 공급한지 3년이 지나면 소멸시효가 완성되어 대금 청구가 곤란하다는 말을 들었습니다. 3년이 되려면 2개월이 남았는데, 지금이라도 빨리 대금을 갚으라는 내용증명을 보내며 될까요?


답변


내용증명을 보내는 것만으로는 소멸시효가 중단되지 않습니다.


해설


진행하고 있는 소멸시효에 대해서는 적절한 조치를 할 경우 그 소멸시효가 다시 처음부터 진행되는데, 이를 소멸시효의 중단이라 합니다.

민법상 소멸시효 중단사유로는 재판상 청구 압류, 가압류, 가처분 채무자의 채무 승인, 이렇게 3가지가 있습니다.

내용증명만 보내서는 소멸시효가 중단되지 않는다는 점을 유념할 필요가 있습니다. 다만 내용증명을 보내놓은 뒤 그로부터 6개월이 경과하는 시간 내에 재판상 청구나 압류, 가압류, 가처분 등을 하게 되면 비록 물리적으로는 소멸시효가 경과했다 하더라도 소멸시효가 중단된 효력이 발생한다는 점에서는 의미가 있습니다.

다시 말해서, 내용증명 만으로는 소멸시효 중단의 효력이 발생하지 않고, 내용증명을 보낸 뒤 6개월 내에 법률상 청구나 압류, 가압류, 가처분 조치를 해야만 소멸시효 중단의 효력이 발생합니다.


작성 : 조우성 변호사(wsj@cdri.co.kr)


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물품 외상대금 채권의 소멸시효는 몇 년?


질문

저희 가맹본부는 가맹점에게 다양한 식자재를 공급하고 있습니다. 이 중 A가맹점주는 식자재 공급대가를 2년 넘게 주지 않고 있습니다. 언제까지 채권을 회수하지 않으면 소멸시효가 완성하는지요?


답변

3년입니다.


해설

원칙적으로 채권의 소멸시효는 10년입니다(민법 제1621).

하지만 상인(회사 포함)이 판매한 상품의 판매대가에 대한 채권의 소멸시효는 3년인바(민법 제1636), 이를 단기소멸시효라고 합니다.

아무래도 일반인들에 비해 전문 상인(회사 포함)들은 자신들의 권리 보호에 더 민감하고 전문적인 지식을 보유하고 있다고 보아 그와 같이 판단하는 것입니다.

다만 3년의 기간은 상품대금을 청구할 수 있을 때로부터 시간이 시작됩니다. 따라서 원래 결제하기로 한 날짜마다 별도로 3년간의 채권소멸시효가 진행됨을 유의하시기 바랍니다.



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기업분쟁연구소 Report

물류 창고 지붕위의 눈은 누가 치워야 하나요?




Q : 물류 창고 지붕 위에 쌓인 눈의 경우 임대인이 치워야 하는 지 아니면 임차인이 치워야 하는지? 


A : 임차인이 치워야 한다. 


■ 근거


(1) 임차인에게는 임차물 보존, 인도의무 있음.


즉, 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 임차물을 보존하고(민법 374조), 나중에 그 상태대로 임대인에게 돌려주어야 할 의무(민법 462조)가 있음.


(2) 임대인에게는 수선의무가 있다고 들었는데?


- 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공한 경우 임대목적물은 임차인의 지배 아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리하에 임대목적물의 사용, 수익이 이루어진다. 

- 임대인은 임차료를 받고 있으므로 목적물에 대한 수선의무는 부담한다(민법 제623조)


- 그러나 임대인은 목적물에 생긴 장해가 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무 부담하지 않는다(98두18053).


- 사용, 수익의 방해에 해당하는지 여부는 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단할 것이나(2011다107405) 통상적인 지붕 제설 작업이라면 사용에 방해된다 보기 어렵다.


- 따라서 임대인의 수선의무를 근거로 '제설해 달라!'라고 임차인이 이를 요구할 수는 없다. 


법률상담은 info@cdri.co.kr로 연락주시길.






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상가임차인인데 계약 기간은 다 돼가고 장사는 더 하고 싶을 때


▨ 전제상황


  • 나는 상가임차인이다. 그런데 계약기간이 6개월 남짓 남았다.

  • 나는 좀 더 영업을 하고 싶다. 난 무엇을 알아두어야 하나?



 


 Must Know


 


1. 상가임대차보호법 대상인 경우

 


가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면



임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요)

이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 9%의 범위 내에서 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다(법 제11조 1항 단서)



나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.



이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)



다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 

 

즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.


라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우


권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.



2. 상가임대차보호법 대상이 아닌 경우

 

유의사항 : 환산보증금이 법정 기준치를 초과하여 상가임대차보호법 대상이 되지 않는다 하더라도, 계약갱신권은 인정된다.  2013. 8. 상가건물임대차 보호법이 개정되면서 이 특례조항이 규정되었다(상가임대차보호법 제2조 3항).
따라서 상가임대차보호법 적용대상이 아니라고 해서 무조건 계약갱신권이 인정되지 않는다고 낙담해서는 안된다.


가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면


임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요).


이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다. 다만 상가임대차보호법 적용을 받는 사람은 9% 미만에서만 올려주면 되지만, 상가임대차보호법 적용을 받지 못하는 사람에게는 임대인이 9% 한도를 초과해서 임대인이 월세 등을 올려달라고 요구할 수 있다.



나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.



이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)



다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 



즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.



라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우



권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.

 



상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금의 범위는 이 내용을 참고하셔요.


 


http://blog.naver.com/cyberpro6?Redirect=Log&logNo=120205565254



 



☞ 상가건물 임대차 분쟁에 관한 질의는 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로.


 


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돌발변수가 많은 ‘위약(違約) 권하는 사회’(?)

 

휴가 때 제주도로 여행가기로 하고 필요한 예약(호탤, 렌터카, 펜션)을 다 마쳤다. 그랬는데 갑자기 급한 일이 생겨 부득이 여행을 가지 못하게 될 경우 예약을 전부 취소하고 사전에 정해진 위약금(전체 계약금액의 10-15%)을 물게 된다. 생돈을 물어주는 것 같아 속이 쓰리지만 내가 약속을 뒤집은 것이니 어찌하겠는가?

 

약속(계약)을 했으면 그 약속은 지켜야 한다. 내가 일방적으로 약속을 어기면 상대방은 손해를 볼 것인데, 이 때 상대방에게 지급하는 손해배상이 바로 ‘위약금(違約金)’이다.

 

최근 세월호 침몰사태로 인해 당초 예정되었던 수학여행이나 대규모 공연이 취소되고 있다. 시국 분위기 탓도 있겠지만 놀란 가슴을 쓸어내리는 부모들에게 수학여행은 결코 권하고 싶지 않은 이벤트일 것이다.

 




하지만 일방적인 예약 취소로 여행업계, 숙박업계, 공연관련 종사자들은 심각한 경제적 피해를 입고 있다고 한다.

취소를 당하게 된 측이 일방적으로 취소한 상대방에게 위약금 책임을 물을 수 있을까? 그렇게라도 해야 손해의 일부를 벌충할 수 있을 것이다.


실제 일선 학교 담당자들이 수학여행을 취소하고 싶어도 거액의 위약금 부담 때문에 고민한다는 기사를 본 적이 있다.

 

수학여행을 취소하게 된 어느 학교 교감선생님과의 가상 문답을 통해 이 문제를 살펴보자.

 

박교감 : 지금 현재 분위기상 도저히 예정된 수학여행을 강행할 수는 없습니다. 학부모들의 원성이 자자합니다. 그래서 여행사에 부득이 수학여행을 취소해야겠다고 알렸더니 그쪽에서는 취소를 인정할 수 없다면서 만약 취소하려면 위약금을 내라는 겁니다. 이런 국가적인 상황에서도 위약금을 물어야 하나요?

 

조변호사 : 당초 가기로 한 수학여행을, 상대방 여행사가 아무 잘못도 없는데 우리가 일방적으로 가지 않기로 했다면 일단 외형적으로는 우리가 계약을 위반한 것이 됩니다. 학교측이 수학여행을 가지 못하겠다는 이유는 뭔가요?


박교감 : 학부모들이 원치 않구요, 또 전반적인 분위기가 그렇잖습니까?


조변호사 : 여행을 가려다가 어떤 이유에서든 ‘마음’이 바뀌었다는 것만으로는 계약 불이행을 정당화하긴 힘듭니다. 또 사회적인 분위기 부분도, 이는 어디까지나 학교측의 입장을 지키기 위한 것인데, 학교측이 자신의 입장을 보호하기 위해 일방적으로 계약을 이행하지 않는다면 그로 인해 여행사에게 발생하는 피해는 학교가 배상하는 것이 맞습니다.


박교감 : 하지만 이 정도면 불가항력이라고 할 수 있지 않나요?


조변호사 : 세월호 사태가 있다고 해서 반드시 이번 수학여행에서도 우리 학생들에게 위험이 발생하리라고 예측할 수는 없지 않겠습니까? 오히려 이런 사고가 발생했으니 여행사 입장으로서는 안전 관리를 평소보다 더 철저히 하려고 할 테고, 역설적으로 말하자면 오히려 더 안전한 여행이 될 수도 있지 않을까요?


박교감 : 그거야 순전히 가정적인 얘기잖습니까?


조변호사 : 세월호 사태가 발생했기 때문에 우리도 사고를 당할 확률이 높아진 것 같다는 설명도 역시 가정적이지요. 다만 만약 정부차원에서 ‘수학여행 금지’와 같은 행정지침을 내린다면, 그 지침은 학교가 불가항력을 주장할 수 있는 사유는 될 겁니다.

 

따라서 이번 세월호 사태를 이유로 불안감이 증폭했다거나 여론을 의식해 어떤 행사를 취소할 경우 그 취소가 당연히 정당화되기는 힘들 것으로 보인다. 취소하는 측은 자신의 이익(불안감 해소, 명성 유지)을 위해 일방적으로 취소한 것이므로, 그에 따른 비용(상대방에 대한 손해배상책임)은 위약금의 형태로 부담하는 것이 공평에 부합한다.

 

사회에서 발생할 수 있는 리스크가 점점 다양해지다보니 앞으로는 이런 식의 위약금 조항도 고려해 봐야 할 듯 하다.

 

“계약당사자 쌍방의 귀책사유로 돌릴 수 없는 사정(사고)으로 인해, 사회여론상 계약을 이행하는 것이 어느 일방 당사자의 명성이나 업무진행에 큰 위험성을 초래할 경우 위약금 책임은 면제하기로 한다.”

 

1921년 '개벽'에 발표된 현진건의 단편 소설 '술 권하는 사회'에는 일제강점으로 인한 절망 때문에 술을 벗삼게 된 나약한 지식인이 주인공으로 나온다. 그는 자신이 주정꾼이 된 이유가 '술 권하는 사회'에 있다고 토로하지만 그의 아내조차 그의 고뇌를 이해하지 못한다.

 





통제할 수 없는 돌발변수가 사회 여러 분야에서 점점 늘어나고 있다.

언제 어떤 일로 당초 예정한 약속을 지키지 못할 지 가늠이 어려워지는 사회.

우리는 어쩌면 ‘위약(違約) 권하는 사회’에 살고 있는지도 모른다.

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조우성 변호사의 cdri(기업분쟁연구소) Report : 재산명시신청

 

상황

 

저는 A에게 5,000 원을 빌려줬는데, A 이를 갚지 않아서 결국 민사소송을 제기했고 승소판결을 받았습니다.

A 이렇게 패소했음에도 자신은 가진 것이 없다면서 '배째라' 나오고 있습니다.

이럴 경우 제가 취할 있는 방법으로 재산명시신청이라는 것이 있다고 들었는데, 어느 정도 효력이 있는지요?

 

 

1. 귀하는 A 상대로 법원에 재산명시신청(당신의 재산 현황을 밝혀라) 있고, 법원이 이를 받아들이면 A에게 언제까지 법원에 나오고, 재산목록을 제출하라 통지를 보냅니다.

 




2. A 재산목록을 정확히 작성해야 합니다.

 

재산목록에는 다음과 같은 내용들이 포함되어야 합니다(민사집행법 64 2).

 

(1) 재산명시명령이 송달되기 1 이내에 채무자가 부동산의 유상양도(有償讓渡)

(2) 재산명시명령이 송달되기 1 이내에 채무자가 배우자, 직계혈족 4 이내의 방계혈족과 배우자, 배우자의 직계혈족과 형제자매에게 부동산 외의 재산의 유상양도

(3) 재산명시명령이 송달되기 2 이내에 채무자가 재산상 무상처분(無償處分). 다만, 의례적인 선물은 제외한다.

 

3. 정당한 사유 없이 재산명시기일에 불출석하거나 재산목록을 제출하지 않으면 20 이내에 감치(경찰서 유치장, 교도소 또는 구치소에 유치하는 )처분 받게 됩니다(민사집행법 68 1).

 




4. 허위로 재산목록을 제출하면 3 이하의 징역, 500 이하의 벌금 처해집니다.

 

5. 실제 패소판결을 받고도 제대로 변제를 하지 않은 채무자에게, 재산명시신청은 상당한 압박수단이 된다는 평가입니다.

 

재산명시에 관한 질의는 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr) 연락주시길.

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조우성 변호사의 Legal Irony(반대로만 하라)


Legal Irony는 반어법을 통해 법적인 지식을 전달하는 새로운 형태의 컬럼입니다. 앞으로 다양한 주제로 컬럼을 연재할 예정입니다.


제1편 : 투자받을 때 투자유치에 실패하거나 나중에 낭패를 보는 확실한 방법 5가지.


★ 1. ‘돈을 빌리는 것’과 ‘투자를 받는 것’은 별 차이가 없다고 생각하는 사람


회사가 돈이 필요할 경우 a. 돈을 빌리는 방법과 b. 투자를 받는 방법이 있다. 돈을 빌린다는 것은 회사가 채무자가 되어 개인이나 금융기관으로부터 일정기간 돈을 빌리고 그 기간 후에 다시 원금과 이자를 갚을 것을 약속하는 행위다. 하지만 투자는 투자자가 회사의 주식을 갖는 것으로서 둘의 관계는 끝나며, 별도로 회사나 대표이사가 책임을 지지는 않는다(물론 뒤에서 보는 바이백 옵션이 있을 때는 예외다).

돈을 빌리면 나중에 갚아야 할 책임은 있지만 지분(持分)은 보전된다. 반면에 투자를 받으면 나중에 그 투자금을 되갚을 책임은 없지만 지분(持分)은 일정 부분 그 투자자에게 나누어 주어야 한다. 따라서 이 둘을 구별하지 못하고 투자유치를 시작하는 CEO는 잘못된 판단을 하기 쉽다.



★ 2. 사업전망을 멋지게 이야기하고, ‘그러니 투자하세요!’라고 cool하게 말하는 사람.


당신은 ‘이 사업은 앞으로 대박이 날 것입니다’라고 말하면서도 ‘지분의 상당 부분을 드릴 테니 투자해 주십시오’라고 말한다. 투자자들은 이러한 당신의 말에 갸우뚱한다. ‘그렇게 잘 될 사업인데 왜 나에게 많은 지분까지 줘가면서 돈을 받으려 하지?’

지분을 투자한다는 것은 이익과 손실을 같이 봐야 하는, 공동운명체가 된다는 점을 전제한 것이다. 투자자로서는 당신이 이 사업에 완벽한 자신이 없으니 투자를 받으면서 그 위험을 분산하려 한다는 생각을 할 수밖에 없다. 따라서 이 부분에 대한 스스로의 답을 갖고 있어야 한다. 예를 들어 이런 답변. “전 돈만을 원한다면 사장님께 이런 제안을 드리지 않습니다. 전 사장님의 투자를 유치함으로써 판로의 개척, 그리고 주주사로서 사장님의 경영적인 멘토링까지 기대하고 있기에 투자를 감히 제안드리는 것입니다.” 즉 단순히 돈을 얻는 것 이상의 기대가치가 있음을 투자자에게 어필할 수 있어야 한다.






★ 3. ‘구주매각’과 ‘신주발행’의 차이를 전혀 알지 못하는 사람


투자자에겐 주식을 배정해야 한다. 그런데 주식을 배정하는 방법은 ‘기존 대주주가 갖고 있던 자신의 지분을 넘겨 주는 구주매각 방법’과 ‘아예 새롭게 신주를 발행하여 투자자에게 지분을 배정하는 신주발행 방법’이 있다. ° 구주매각 방법을 사용할 때는 a. 기존 대주주와 신규 투자자 사이에 ‘주식양수도 계약’만 체결하고, b. 신규투자자는 인수대금을 대주주에게 입금하면 된다. ° 신주발행 방법을 사용할 때는 a. 이사회에서 신주발행 및 제3자 배정에 관한 의결을 거친 후 b. 회사와 투자자간에 ‘신주인수계약’을 체결하고, c. 신주대금이 회사로 입금되어야 한다.

보통 투자자들은 자신들이 투자한 돈이 회사로 유입되는 ‘신주발행’을 선호한다. 구주매각과 신주발행은 정확히 구분해야 한다.




★ 4. 어차피 투자를 받으면 그만이니 온갖 핑크빛 미래를 다 보여주는 사람


투자가 이루어진 후 회사가 예상대로 성장을 잘 하면 좋으나 그렇지 못한 경우도 있다. 이 경우 투자자는 변호사를 찾아와서 어떻게 하면 자기가 투자한 돈을 되돌려 받을 수 있겠느냐고 물어 본다. 이 때 주로 등장하는 법률적인 조언이 ‘사기죄’로 대표이사를 압박하는 방법이다.


실제 투자 IR과정에서 대표이사가 제출했던 각종 PT 자료들이 수사기관에 증거로 제출되는 경우가 허다하다. 투자자를 유혹하기(?) 위해서 했던 여러 가지 핑크빛 제안들이 결국 부메랑이 되어 돌아오게 된다. 따라서 미래에 대한 예측은 신중하게 해야 하고 문서 형태로 그 예측을 전달할 때도 여러 안전장치(이는 ----한 점을 전제로 한 것이며, 주변 여건의 변화에 따라 변경이 예상됩니다)를 해 두는 것이 필요하다.




★ 5. 투자자가 바이백 옵션을 걸더라도 별로 개의치 않는 사람


투자를 하면서 투자 계약서에 ‘3년 뒤에 이러저러한 조건을 성취하지 못하면(IPO를 못하면, 매출이 000원이 달성되지 못하면 등) 내가 투자한 돈을 이자 붙여서 돌려줘, 나는 주식 돌려줄테니까.’라는 식의 조건을 거는 경우가 있다. 이것이 바로 환매조건, Buy-Back 옵션이다. 투자를 받는 쪽에서는 이런 바이백 옵션은 나중에 큰 낭패를 볼 수 있는 독소조항이다. 투자자가 바이백 옵션을 강력하게 원한다면 일단 다른 투자자를 물색해 보는 것도 필요하다.


지분투자 및 주식회사 경영권 분쟁에 관한 문의는 기업분쟁연구소(wsj@cdri.co.kr)로 연락해 주시길. 

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동업 계약서


0 0 0(이하 ‘갑’이라 함)과 0 0 0(이하 ‘을’이라 함)은 다음과 같이 00헤어 미용실 00점(이하 ‘미용실’이라 함) 운영과 관련한 동업계약을 체결한다.


다      음


제1조 (계약의 목적)

“갑”과 “을”은 미용실의 운영과 관련하여 구체적인 권리 · 의무 및 협업의 내용을 정하기 위해 본 계약을 체결한다.


제2조 (역할)

① “갑”은 본 미용실 운영과 관련된 기술 · 노하우 및 경영지도를 책임진다.

② “을”은 “갑”의 지도에 따라 본 미용실의 실제 운영을 책임진다. 


[comment : 갑은 전문가로서의 기술, 노하우를 전수해주고, 을은 사장으로서 매장 운영을 책임지는 형태의 계약입니다]


제3조 (투자)

본 계약에 따라 “갑”과 “을”이 투자할 총 금액 및 비율은 다음과 같다.

갑 : 일금 ______________원정(50%)

을 : 일금 ______________원정(50%)


[comment : 지분 비율은 꼭 5:5가 아니고 합의에 따라 다르게 정해질 수 있습니다]


제4조 (영업지분반환 및 계약이행 등에 관한 담보)


① 본 계약의 이행을 담보하고 “갑”의 투자지분 회수에 관한 담보를 위해 “을”은 “갑”에게 본 미용실 점포에 대해 금 (   )원을 한도로 근저당권을 설정해 주어야 한다. 

② “갑”은 위 근저당권을 설정목적에 따라 담보로 활용할 수 있으며, 다른 목적으로 사용해서는 안된다. 


[comment : 어차피 미용실 매장을 운영하는 것은 을이기 때문에, 자금을 투자하는 갑의 투자분을 담보하기 위해 근저당권을 설정해 주고 있는데, 이는 필요한 조치입니다]


제5조(부동산 임차의 경우)

갑과 을이 미용실 운영을 위해 부동산을 임차하는 경우, 그 임차인 명의는 원칙적으로 갑과 을의 공동명의로 한다. 다만 합의에 의해 달리 정할 수 있다.


제6조 (계약기간)

본 계약은 계약기간 내에 일방의 계약불이행으로 인해 조기에 해제 · 해지되는 경우를 제외하고는 계약체결일로부터 3년간 유효하다. 단 본 계약 만료일 1개월 전까지 “갑” 또는 “을” 중 일방이 본 계약의 갱신거절을 서면으로 통보하지 않는 한 본 계약은 자동적으로 1년씩 연장된다.


제7조 (이익배당)

① 각 회계결과에 의거하여 매월 세전 이익에서 회사 예치금 __%를 예치한 후 각각 50대50으로 갑과 을에게 이익배당을 지급한다(이익배당일은 매월 (  )일로 하며 일요일인 경우 익일로 한다)

② 매출기준에 따른 부가세 및 종합소득세의 납부도 “갑”과 “을”이 각각 50대50으로 부담한다.


제8조 (회계 및 보고, 자금운영)

① 회계는 일반적으로 승인되는 회계기준과 실무에 따른다.

② 자금의 운영 및 자료관리는 “을”이 하며, 장부는 “갑”의 요구시 “을”이 이를 개방하여야 한다.


[comment : 어차피 매장 운영은 을이 할 것이므로, 갑은 관련 회계자료의 열람권이 보장되어야 합니다]


제9조 (영업관리)

① “을”은 본 미용실의 대외적인 책임주체로서, 별도의 독립사업자로서의 권한과 의무에 따라 제반 법령 및 행정사항을 준수하여야 한다.

② “을”은 “갑”의 규정이나 구체적인 지시에 따라 본 미용실의 제반영업에 관련된 보고를 정기적으로 해야 한다. 

③ 제반원가 및 판매관리비, 순익의 산정 등은 별도 관리규정에 따른다.

④ “을” 또는 “을” 사용인의 귀책사유로 인한 도난, 화재, 기타 손해 등에 대한 비용은 원가 또는 판관비에 산입하지 않는다.


제10조 (점포시설 관리)

① 점포의 시설은 전적으로“을”의 책임 하에 관리한다(여기서 시설이라 함은 점포 인테리어 및 그 부속물 기타 집기, 비품, 수도, 전기 ,냉 · 온방 기계류를 포함한 일체를 의미함).

② “을”은 점포를 청결히 그리고 기계류는 최상의 상태로 유지할 책임이 있으며 노후된 시설 등은 교체 및 보수하되 “을”의 귀책사유로 인한 교체,보수는 “을“의 비용으로 하여야 한다.


[comment : 매장 시설의 보수는 직접 운영을 담당하는 “을”에게 책임을 지워놓고 있습니다. 이는 계약의 형태에 따라서 갑과 을이 공동으로 책임을 질 수도 있습니다]


③ 인테리어에 관련된 개,보수에 관하여는 “갑”의 승인을 받아야 한다.


제11조 (계약해지 사유)

다음의 사항이 발생할 경우 “갑”은 본 계약을 해지 할 수 있다.


   가. 계약기간이 만료되었을 경우

   나. “을”이“갑”의 영업방침 및 운영규칙에 비협조적이거나 “00”브랜드의 명예를 훼손한 혐의로 경고를 받고도 시정치 않거나 이행치 않을 경우

   다. “을”이 “갑”의 승인 없이 점포 영업을 중단하거나 법령 등에 따르지 않고 5일 이상 문을 닫는 행위

   라. “을”이 발행 또는 배서 , 교부한 어음, 수표 등 기타 유가증권이 부도처리 되었을 경우

   마. “을”이 강제집행을 당하거나 그러할 우려가 잇는 경우

   바. “을”이 조세공과금을 체납하여 압류를 당한 경우

   사. “을”의 신용이 악화되어 정상적인 영업이 불가능하다고 판단될 때

   아. 영업부진으로 인하여 적자가 누적 될 때

   자. 기타 상도덕 및 일반관례에 비추어 영업을 계속 영위하기가 어렵다고 판단될 경우

   차. 본 조의 “을”의 행위는 대표자의 행위까지를 포함한다.


제12조 (계약 종료 또는 해지후의 정산)

① 본 계약이 계약기간 만료 등으로 인해 쌍방의 합의에 의해 종료되는 경우, 또는 일방의 계약갱신 거절로 인해 계약이 종료되는 경우, 그리고 일방의 의사표시에 의해 해지되는 경우, “갑”과 “을”은 본 미용실의 자산(동산 · 부동산 일체 포함)을 처분하여 상호 균등하게 분배하기로 한다. 

② 이와 같은 정산을 함에 있어 부동산은 정산시점의 시세를 기준으로 하고, 기타자산은 개업기준으로 감가상각을 차감한 금액을 기준으로 한다. 동산은 현재 보유 동산 중 국세 및 기타 제 3자에 대한 채권을 정산한 이후 잔액을 기준으로 배분하기로 한다.


[comment : 계약이 종료되었을 경우 정산에 관한 규정이 반드시 필요합니다]


제13조 (비밀엄수)

“을”은 본 계약 및 점포경영상 알게 된 “갑”과 관련된 기업의 비밀을 계약기간 중은 물론이고 계약종료 후에도 제3자에게 누설 할 수 없으며 “갑”에 불리한 일체의 일을 행하지 않아야 한다. 이를 위반 시에는 “을‘이 민, 형사상 책임을 지기로 한다.


제14조 (영업양도등에 관한 사항)


“을”은 사유를 불문하고 일체 본 미용실 운영과 관련된 영업을 타인에게 양도하거나 “갑”의 승인 없이 대표자를 변경 할 수 없으며, 본 계약과 관련된 권리를 제3자에게 담보로 제공할 수 없다.


제15조 (성실준수 및 관할 법원 지정)

본 계약 및 제반규정을 상호간 성실히 준수하여야 하며 최대의 이익을 내는 데 협조를 아끼지 말아야 하며 분쟁 시에는 “갑”의 본점 소재지를 관할하는 법원을 관할법원으로 한다. 



이상과 같은 내용의 계약체결에 합의하고 이를 증명하기 위해 “갑”과 "을“은 계약서 2부를 작성하여 각 날인하고 1부씩 보관하기로 한다. 


2014.21. __.


갑 : 을 : 




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조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (3) 


사업자등록증에 상가 주소를 잘못 기재했을 경우



# 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)와 친구변호사를 표방하는 

윤길웅 변호사(https://www.facebook.com/vocayun?fref=ts )가 앞으로 상가임대차와 관련된 사항들을 정리해서 올려드리겠습니다.


<질문>


저는 신림사거리에 위치한 ‘길웅집’으로 소고기를 팔고 있었습니다. 
제가 관악세무서에 사업자등록을 하면서 주소를 착각해서 122번지가 아닌 123번지로 신고를 했습니다. 
이 경우 저는 상가임대차보호법상의 임차인으로서 보호받을 수 있나요? 
제가 법의 보호를 받으려면 어떻게 해야 하나요? 
(단, 제 임대차보증금은 환산보증금 기준으로 4억 원 미만 이어서 상가임대차보호법 적용대상입니다)






<답변>


지번을 잘못 기재한 경우 보호받지 못합니다. 


상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 사업자등록신고를 주소에 적힌 그대로 신고해야 합니다. 





임차인이 착각을 해서 번지를 잘못 신고한 경우에는 사업자등록이 실제 지번하고 똑같지가 않으므로 법의 보호를 받을 수 있는 상태가 아닙니다. 즉 임차인이 상가건물임대차보호법의 ‘대항력’이라는 것을 취득하지 못한다는 의미입니다.


따라서 지금이라도 그 잘못을 발견했다면 


건물주인이 다른 사람에게 건물을 넘기거나 은행으로부터 돈을 빌려 건물에 저당권이 설정되는 등의 조치가 이루어지기 전에 가능한 빨리 사업자등록상 번지를 123번지에서 122번지로 정정해야 합니다. 


만일 귀하가 건물주인이 다른 사람에게 건물을 넘긴 후에 사업자등록을 정정하는 경우에는 새로운 주인이 ‘나가라’고 할 경우 이를 거부할 수 없습니다(대항력이 없기 때문에). 


그리고 저당권이 설정된 후에 사업자등록을 정정하는 경우에도 건물주인이 빌린 돈을 은행에 돌려주지 못해서 경매로 넘어가는 경우 저당권에 앞서서 보증금을 받을 수가 없답니다.  



주의사항 : 사업자등록을 신고할 때 주소를 정확히 기입합시다! 오타 주의!


 

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.





친구 변호사 윤길웅

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조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (2) 


상가운영위원회와 체결한 상가임대차계약의 효력?


# 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)와 친구변호사를 표방하는 

윤길웅 변호사(https://www.facebook.com/vocayun?fref=ts )가 앞으로 상가임대차와 관련된 사항들을 정리해서 올려드리겠습니다.


<질문>


제가 신림사거리에 위치한 '길웅쇼핑몰'의 나이키 매장에 대해 점포소유자들 모두로 구성된 상가운영위원회와 임대차계약을 체결하였습니다. 만일 제가 나이키 매장에서 1년간 장사를 하고 나서 점포소유자에게 1년 임대 연장을 요구한다면 가능한가요? 

그리고 제가 나이키 매장을 상가운영위원회의 허락을 얻어서 다른 사람에게 넘긴 경우에는 어떤가요?

(단, 제 임대차보증금은 환산보증금 기준으로 3억 원 미만이어어 상가건물임대차보호법 적용대상입니다)







<답변>


첫 번째 질문의 경우, 귀하는 1년 더 나이키 매장에서 영업을 할 수 있습니다.


우선, 귀하가 건물주와 계약을 체결한 것이 아니라 상가운영위원회와 계약을 체결한 것에 대해서 살펴보겠습니다.


이러한 상가운영위원회는 건물주로부터 상가임대에 대한 권한을 위임받고 있으므로 귀하가 상가운영위원회와 임대차계약을 체결했다면 이는 적법한 임대차계약으로 보입니다(물론 좀 더 확실히 하시려면, 상가운영위원회가 건물주로부터 계약체결에 대한 권한을 위임받았는지를 확인해 보시는 것이 좋겠습니다).


일반적으로 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 자들이라서 스스로 임차인을 구하기도 어렵고 상가의 활성화를 위한 노하우가 전혀 없는 상태라서 임대수익의 극대화를 도모하기 힘듭니다. 그래서 상가운영위원회를 조직한 뒤 점포소유자들을 대신해서 해당 점포를 운영할 수 있는 임차인을 찾아 입점시키는 등의 행위를 하고 있습니다. 


귀하는 상가건물임대차보호법의 적용을 받으므로 건물주에게 1년간 더 영업하겠다고 하면 그 기간 동안 영업을 할 수 있습니다. 위 법에 따르면 귀하에게 귀책사유가 없는 한 최장 5년의 기간 동안은 계약기간 연장을 요구할 수 있답니다.



두 번째 질문의 경우, 귀하로부터 나이키 매장을 넘겨 받은 사람도 적법하게 영업을 할 수 있습니다.


상가건물임대차보호법에 의하면 임차인이 계약을 연장할 수 있는 권리를 인정하고 있으나, 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전부 또는 일부를 넘긴 경우에는 임대인이 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 또한 임차인으로부터 넘겨 받은 사람은 임차인을 통하여서 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 


그러나 전 매장주인(귀하)이 상가운영위원회의 동의를 얻어서 현 매장주인에게 임차권을 넘겼으므로 현재 나이키 매장을 운영하는 자는 전 매장주인을 통하여 계약을 연장할 수 있는 권리를 그대로 넘겨 받은 것이 되어, 점포소유자는 이를 거절할 수가 없습니다. 다만 그 기간이 모두 합해서 5년이라는 제한이 있을 뿐입니다. 총 5년 안에 두 사람 모두 본전을 뽑아야 합니다.


 

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.





친구 변호사 윤길웅

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  1. 2014.03.06 22:08

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