상가건물 임대차에서는 계약기간 5년이 보장된다?

상가건물 임대차에서는 계약기간 5년이 보장된다?

 

Case

 

도우진 과장은 2년전 자신이 그 동안 모아 놓은 돈 1억 원으로 상가건물을 임차해서 카페(카페명 : 윌리엄과 커피를)를 시작했다.

도우진 과장은 직장생활을 하고 있었기에, 영업은 영업사장을 한명 영입해서 진행했다.

원래 도과장은 미술학도였기에 인테리어에 신경을 많이 썼고, 고급스런 인테리어 덕에 ‘윌리엄과 커피를’ 카페는 날로 번창했다.

 

2년의 계약기간이 3개월 후면 만료가 된다.

도우진 과장은 계속 카페 영업을 하고 싶은데, 건물주가 계약 기간을 연장해주지 않을까봐 걱정이다.

 

그런데 어디서 ‘임차인은 5년간 계약기간을 보장받을 수 있다’는 말을 들었다. 과연 사실일까?

 

 

Check Point

 

- 상가임대차의 경우 계약기간을 보장받을 수 있는 방법이 있는가?

 

Lecture

 

- 만약 도우진 과장의 카페 건물이 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받는 건물이라면(서울의 경우 보증금 3억 원 이하) 도우진 과장에게는 계약갱신 요구권이 있다(상가건물 임대차보호법 제10조)

 

- 즉 임차인(도우진)은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

- 그럼 건물주가 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 어떤 경우인가? 다음의 8가지 경우이다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(즉, 3달 정도 월세가 밀린 경우)

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

- 단, 이러한 계약갱신요구권은 최초의 임대기간을 포함하여 합계 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 가능하다.

 

Summary & Advice

 

1) 도우진 과장은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지(기간을 놓치지 말고) 건물주에게 ‘난 계약을 갱신하고 싶소이다’라는 점을 내용증명을 통해 알려야 한다.

 

2) 도우진 과장이 월세를 미납했다든지 하는 잘못을 저지르지 않았다면 최소한 5년간은 계약기간을 보장받을 수 있다.