<비타민 W 시리즈>(7) 상가임대차보호법의 적용을 받는 보증금의 범위

분야 : Law in Life > 부동산 > 임대차

제목 : 상가임대차보호법의 적용을 받으면 상당히 좋은 점이 많습니다. 그런데 그 법의 적용을 받으려면 계약할 때 무엇을 주의해야 하나요?

상가임대차 보호법의 적용을 받는 보증금의 범위

 

Case

김양균 님은 자신의 특기(이태리 요리)를 살린 소규모 이태리 레스토랑을 차리기로 하고 신사동의 한 건물에 들어가기로 했다.

건물의 2층이었는데, 건물주는 ‘보증금  5,000만 원에 월세 300만 원’ 안과 ‘보증금 7,000만 원에 월세 200만 원‘ 안을 갖고 선택하라고 한다.

어느 안을 택하는 것이 좋을까?

Check Point

상가임대차보호법상의 환산보증금 산출 방법

 

Lecture

- 상가임대차의 경우 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받으면 임차인으로서는 훨씬 유리한 측면이 많습니다(특히 대항력의 보유, 계약기간 갱신요구권의 보장 등)

- 다만 상가건물 임대차보호법은 ‘영세한 상인’을 보호하기 위한 것이기에, ‘일정한 보증금 이하’의 상가건물에 대해서만 보장을 해주고 있습니다.

- 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 보증금의 액수 상한선을 보면

(1) 서울특별시 : 3억원

(2)  수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원

인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외)

의정부시, 구리시 , 남영주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당) , 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)

(3)  광역시(위 (2)의 광역시 부분은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원

(4)  그 밖의 지역 : 1억5천만원

- 그런데 이처럼 보증금 상한 액수를 정할 때, ‘월세부분은 100을 곱한 금액’을 합산하여야 한다. 이를 환산보증금이라 한다.

예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 200만 원이라면, 상가건물 임대차보호법상의 보증금은 [5,000만 원 + (200만 원 x 100)]을 한 2억 5천만 원이 되는 것이다.

 

Summary & Advice

 

- 김양균님의 경우 서울 지역에서 임대차를 하는 것이므로 보증금이 3억 원 이하가 되어야 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 된다.

- ’보증금  5,000만 원에 월세 300만 원’안의 경우, 환산보증금은 [5,000만 원 + (300만 원 x 100]이므로 3억 5천만 원이 되고

- ’보증금 7,000만 원에 월세 200만 원’안의 경우, 환산보증금은 [7,000만 원 + (200만 원 x 100)이므로 2억 7천만 원이 된다.

- 따라서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 환산보증금이 3억 원 미만이 되는‘보증금 7,000만 원에 월세 200만 원’안이 더 좋을 것 같다.