조우성 변호사의 로펌 리포트 : 상대방이 중도금 안내면 계약 해제하면서 계약금은 내가 갖고 올 수 있나?

 

■ 조우성 변호사의 로펌 리포트


상대방이 중도금 안내면 계약 해제하면서 계약금은 당연히 꿀꺽 가능한가? 

 

◇ 사례

 

# 1

 

코스메틱 회사이면서 달팽이 크림이 대박나서 요즘 주가가 올라 있는  
(주)스킨미소(http://www.skinmiso.co.kr/)를 운영하고 있는 정연광 대표는

자신이 보유하고 있는 5개의 부동산 중 경기도 광주에 있는 임야 5필지를 평소 잘 알고 지내던 육아포탈 맘스(http://www.momsdiary.co.kr/)의 대표인 임민상 대표에게 10억 원에 팔기로 했다.

 

# 2

 

계약금은 1억 원, 중도금 5억 원, 잔금 4억 원으로 계약을 했고, 임민상 대표는 1억 원을 계약금으로 줬다. 그런데 중도금을 줘야 할 상황에서 과연 경기도 광주 임야를 살 필요가 있는지 고민에 빠졌고, 그래서 중도금을 주는 것을 차일 피일 미루었다.

 

정연광 대표는 몇 번 중도금을 빨리 줄 것을 요청하다가, 안되겠다 싶어서 계약을 해제한다고 통보하고, “대신 계약금 1억 원은 내가 위약금으로 갖겠다”고 했다.

 

# 3

 

임민상 대표로서는 자신이 계약을 지키지 못한 것(중도금을 지급하지 못한 것)은 맞는데, 생돈 1억 원을 뜯기다고 생각하니 속이 쓰렸다.

그래서 조우성 변호사를 찾아갔더니, 조변호사는 계약서를 곰곰히 따져보고는 회심의 미소를 지었다.

 

과연 정연광 대표는 1억 원을 위약금으로 꿀꺽 할 수 있을까?

 
^^사례에 등장한 스킨미소와 맘스는 저의 고문기업입니다. 많이 사랑해주세요^^
 

 

◇ 답

 

계약서 내용에 따라 달라진다.
만약 계약서 내용에 계약금을 위약금으로 한다는 규정이 있으면 꿀꺽할 수 있지만,
그런 조항이 없다면 정연광 대표는 자신이 실제 손해를 입은 금액에 대해서만 청구할 수 있을 뿐이다.

 

◇ 이유

 

# 1

우리는 부동산 거래시 상대방이 계약을 위반하면 기본적으로 손해배상으로서 계약금은 갖고 올 수 있다고 판단한다. 하지만 이는 반드시 그렇지는 않다.

 

# 2

우리 민법상 계약금은 해약금으로 본다.

즉, 매수인은 이미 준 계약금을 날린다는 전제하에 계약을 깰 수 있고,

매도인은 이미 받은 계약금의 2배를 주고 계약을 깰 수 있다.

결국 계약금은 매수인이든 매도인이든 합법적으로 계약을 깰 수 있는 권리를 주는 것이다.

 

# 3

하지만 계약을 위반했을 때 손해배상을 정하는 것은 별개의 문제이다.

만약 계약서에 ‘어느 일방이 계약을 위반했을 경우 계약금을 위약금으로 한다’는 규정이 있으면, 계약을 위반한 당사자는 계약금을 날리게 된다.

하지만 그런 규정이 없으면, 민법의 일반원칙으로 돌아간다.

 

어떻게?

즉, 계약해제를 주장하는 사람이, 상대방의 계약불이행(잔금미지급)으로 내가 어떤 손해를 입었는지 구체적으로 입증해야 한다.

하지만 그게 만만치 않다. 상대방이 중도금을 늦게 줬기 때문에 내가 000원을 손해봤어요.. 라는 입증 결코 만만치 않다.

 

◇ 행동치짐

 

1) 상대방이 계약을 위반하면 당연히 계약금은 내가 갖고 올 수 있는 것이 아니다.

 

2) 계약금을 손해배상으로 갖고 오려면, 계약서상에 “계약금을 위약금으로 한다”는 규정을 두어야만 합니다.

<희소식>

스킨미소 정연광 대표님이 경품을 걸겠다고 하십니다. 

그래서 다음 회에는 솔로몬의 선택 처럼 제가 법률 사례 질문을 올리고, 여러분들로부터 답을 받아서 정답을 맞춘 분들 중 추첨해서 스킨미소가 제공하는 사은품을 드리도록 하겠습니다.