조우성 변호사의 부동산법 해설 - 주의해야 할 기획부동산

조우성 변호사의 부동산법 해설 - 주의해야 할 기획부동산

● 사례

6개월 전에 지인으로부터 기획부동산 업체를 소개를 받아 춘천 근교의 땅 일부를 샀습니다. 그 주위에 큰 문화센터가 입주할 것이므로, 펜션을 지어서 임대를 하면 수익성이 좋겠다는 설명이 있었기에 믿고 샀습니다.

아직 부동산 분할 등기가 이루어지지는 않았는데, 나중에 제 지분을 정확히 표시해서 주겠다고 했습니다. 저 외에도 20여명이 지분권을 보유하는 방식으로 그 땅을 샀습니다.

그런데 그 이후 문화센터 입주는 확정이 안되었음이 확인되었고, 나아가 제 앞으로 등기해주겠다는 약속도 지키지 않고 있습니다.

제가 기획부동산 업체로부터 속은 걸까요?

● 설명

1. 기획부동산이 뭔가요?

기획부동산은 법적인 용어가 아닙니다. 다만 일반적으로 사용되는 용법에 따라 설명해 본다면, “기획”이라는 말에서는 느낄 수 있는 것처럼 철저하게 계획된 조직에 의해 거래되는 부동산을 의미한다고 볼 수 있습니다.

막대한 자금력을 바탕으로 나중에 분할해서 팔기 위한 넓은 면적의 토지를 사서 수십명의 텔레마케터를 동원해서 판매하는 것이 일반적입니다.

2. 기획부동산 거래에는 어떤 문제점이 있을까요?

가. 가격부풀리기

기획부동산의 가장 큰 문제점은 ‘가격부풀리기’입니다. 거래에 문외한인 소비자들이 시세적인 측면에서 정확한 판단을 하기 힘들다는 점을 악용해서 자기네들이 매입한 가격에 최소한 몇 배의 가격을 붙여 매도함으로써 엄청난 차액을 남기는 경우가 허다합니다.

물론 이 과정에서 정확하지 못한 개발정보들을 바탕으로 한 허위, 과장광고를 일삼게 됩니다.

나. 분할등기의 어려움

기획부동산의 주요대상인 토지의 경우 개개의 매수인들 앞으로 단독으로 분할되어야만 제대로 된 재산권을 행사할 수 있는데, 현행법규 하에서는 단독명의로 분할하기가 쉽지 않은 경우가 많습니다.

토지분할을 위해서는 지방자치단체로부터 허가를 받아야 하는데, 투기우려와 난개발우려 등을 이유로 지자체가 엄격하게 심사하면서 토지분할을 허가하지 않는 경우가 많습니다.

나아가, 다행스럽게 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중에서 도로와 접할수 없는소위 "맹지"가 되는 토지부분은 향후 건축을 한다든지 토지를 합리적으로 이용하고자 할 경우 큰 제한을 받을 수밖에 없어, 재산적인 가치가 크게 줄어듭니다.

다. 기획부동산 업체의 영세성, 불안정성

그밖에도, 거래에 문제가 있을 경우 책임을 물을 만한 신용이나 능력이 없는 기획부동산 업체가 많습니다.

그들은 책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고 소위 "바지사장"을 내세우는 방법을 쓰기 때문에 실제 오너가 책임을 회피할 수 있는 구조를 만듭니다.

결국, 기획부동산 측의 사기적인 수법에 대해 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능할 수 있지만 이를 책임질 수 있는 재산이나 사람이 없어 제대로 된 구제를 받기 힘든 경우가 많습니다.

3. 기획부동산은 왜 주로 토지를 취급하나요?

토지가 기획부동산의 주요 타겟이 되는 이유는,

① 토지는 아파트, 건물 등과 달리 적정한 가격(시세)을 판별하기가 어려워 가격에 관하여 소비자들을 속이기가 다른 부동산에 비해 용이하고, 가격에 대한 誤判(오판)에 대해서는 법적인 구제가 현실적으로 용이하지 않다는 점에서 기획부동산업체 입장에서는 향후 법적인 문제에서 빠져나가기가 용이하다는점,

② ‘땅은 묻어둬야 한다’는 속설처럼, 토지거래에 있어 수익을 거두기에는 상당한 시간이필요할 수 있다고 믿는 경향이 있어 토지를 매입하고서 최소한 1-2년이 지나서야 피해사실을 자각할 수 있기 때문에 기획부동산업체 입장에서는 재산을 처분하고 종적을 감추는 소위 "먹튀"에 걸리는 시간을 버는 데도 안성맞춤이기 때문입니다.

따라서, 이런 특징을 보이는 부동산상품들, 예를 들어서, 아파트특별분양권이 예정된 철거가옥, 해외에 소재한 부동산상품들도 기획부동산의 대상이 되기 쉽습니다.

4. 법적인 구제를 받으려면?

가격을 비싸게 주고 샀다는 점만으로는 피해구제를 받기 어렵습니다.

어느 정도의 과대상술은 허용될 수밖에 없다고 보는 것이 우리 법원의 입장이기 때문에, 적당한 상술을 통해 매수한 가격의 몇 배로 되판다고 하더라도 그 자체가 법적으로문제 되지는 않습니다.

더구나, 매수를 권유하는 과정에서 사소한 허위, 과장광고가 있었다고 하더라도 이에 대해서는 불공정거래행위로서 행정처분 될 수 있는 것은 별개의 문제라 하더라도 손해배상청구나 계약해제 등 민사적인 구제나 형사적으로 사기죄를 주장하기는 쉽지 않습니다.

민, 형사상의 구제를 받기 위해서는 ‘유망하다’, ‘발전 가능성이 크다’, ‘수익률이 좋다’는것과 같이 단순히 주관적인 평가나 전망을 과장한 경우 보다는, ‘철도역사가 생긴다’, ‘ 도로가 뚫린다’와 같은 구체적인 팩트(fact)에 관해 허위, 과장되었음이 입증 될 수 있어야 합니다.

따라서, 향후 법적인 구제를 염두에 둔다면 구체적인 사실(팩트)에 관한 기획부동산측의 과장 내용등을 비밀녹음해 두는 등의 준비가 필요합니다.

● Advice

1) 기획부동산 업체들의 경우 실제보다 허위, 과장 광고를 통해 소비자들을 현혹하는 경우가 많다.

2) 나중에 분할등기를 해 준다고 큰소리치지만 법규상 분할등기가 거의 불가능한 경우도 많다.

3) 기획부동산의 피해를 방지하려면 신빙성이 떨어지는 부동산 상품에는 관심을 두지 않는 것이 좋고, 투자를 고려하는 과정에서도 성급한 결정을 자제하면서 공인된 인근 부동산중개업자, 변호사 등 전문가의 도움을 반드시 받을 필요가 있다.

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