상가임대차 보호법의 적용을 받는 보증금의 범위

상가임대차 보호법의 적용을 받는 보증금의 범위

 

Case

김양균 님은 자신의 특기(이태리 요리)를 살린 소규모 이태리 레스토랑을 차리기로 하고 신사동의 한 건물에 들어가기로 했다.

건물의 2층이었는데, 건물주는 ‘보증금  5,000만 원에 월세 300만 원’ 안과 ‘보증금 7,000만 원에 월세 200만 원‘ 안을 갖고 선택하라고 한다.

김양균 님은 평소 자신이 골똘히 고민할 때 주로 눕는 자신의 ‘침대’위에 누워서 머리를 굴렸다.

어느 안을 택하는 것이 좋을까?

Check Point

상가임대차보호법상의 환산보증금 산출 방법

 

Lecture

- 상가임대차의 경우 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받으면 임차인으로서는 훨씬 유리한 측면이 많습니다(특히 대항력의 보유, 계약기간 갱신요구권의 보장 등)

- 다만 상가건물 임대차보호법은 ‘영세한 상인’을 보호하기 위한 것이기에, ‘일정한 보증금 이하’의 상가건물에 대해서만 보장을 해주고 있습니다.

- 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 보증금의 액수 상한선을 보면

(1) 서울특별시 : 3억원

(2)  수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원

인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외)

의정부시, 구리시 , 남영주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당) , 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)

(3)  광역시(위 (2)의 광역시 부분은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원

(4)  그 밖의 지역 : 1억5천만원

- 그런데 이처럼 보증금 상한 액수를 정할 때, ‘월세부분은 100을 곱한 금액’을 합산하여야 한다. 이를 환산보증금이라 한다.

예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 200만 원이라면, 상가건물 임대차보호법상의 

보증금은 [5,000만 원 + (200만 원 x 100)]을 한 2억 5천만 원이 되는 것이다.

 

Summary & Advice

 

- 김양균님의 경우 서울 지역에서 임대차를 하는 것이므로 보증금이 3억 원 이하가 되어야 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 된다.

- ’보증금  5,000만 원에 월세 300만 원’안의 경우, 환산보증금은 [5,000만 원 + (300만 원 x 100]이므로 3억 5천만 원이 되고

- ’보증금 7,000만 원에 월세 200만 원’안의 경우, 환산보증금은 [7,000만 원 + (200만 원 x 100)이므로 2억 7천만 원이 된다.

- 따라서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 환산보증금이 3억 원 미만이 되는‘보증금 7,000만 원에 월세 200만 원’안이 더 좋을 것 같다.