명의신탁

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【부동산의 명의신탁】

Ⅰ. 명의신탁의 일반 이론

1. 일반 명의신탁의 의의

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부동산의 명의신탁이라 함은 당사자간의 신탁에 관한 채권계약에 의하여 신탁자가 실질적으로는 그의 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자에게 매매 등의 형식으로 이전하여 두는 것을 일컫는다.

동산에 관해서는 공부상 그 소유관계가 공시될 수 없으므로 명의신탁이 성립될 여지는 없고, 다만 동산을 점유하고 있다는 외관을 신뢰하고 그 점유자로부터 이를 매수하여 점유한 경우에는 동산의 선의취득만이 문제된다(94다16175)

2. 명의신탁 성립요건 1 - 명의신탁 약정의 존재

가. 신탁자와 수탁자 간에 명의신탁 관계 설정에 관한 합의가 필요.

나. 등기권리증과 같은 권리관계서류를 명의수탁자로 지칭되는 자가 소지하고 있는 경우에도 명의신탁 관계를 인정할 수 있는지 여부

① 2001다1478

② 84다카1750

③ 95다32273

다. 부동산 경매절차에서 매수대금의 실질적 부담자와 명의인간의 명의신탁 관계

2005다664 / 2002두5351

라. 양도소득세를 회피하기 위한 방법으로서 부동산을 명의신탁한 것이라 하더라도 그러한 이유 때문에 민법 제103조 위반으로 볼 수 없다.

3. 명의신탁 성립요건 2 - 등기 또는 가등기의 존재

4. 법률관계 1 : 대내적 관계 (신탁자 소유)

가. 수인에 대한 부동산의 명의신탁에 있어 수탁자 상호간의 소유 형태는 단순한 공유관계임(81다39)

⇒ 그러나 신탁법상 수인의 수탁자 상호간의 소유형태는 합유임(신탁법 제45조)

나. 명의신탁에서의 등기부취득시효

--> 신탁자, 수탁자 모두 불가(85다카1644)

다. 명의신탁 부동산에 대한 취득시효 완성 후 시효취득에 의한 소유권이전등기가 경료되기 전에 명의신탁 해지로 등기명의가 명의신탁자에게 이전된 경우, 그에 대해 시효취득을 주장할 수 없음(94다22484)

⇒ 구별판례 : 95다24586

라. 명의신탁된 토지 상에 수탁자가 건물을 신축한 후 명의신탁이 해지되어 토지 소유권이 신탁자에게 환원된 경우, 수탁자가 관습상의 법정지상권을 취득하는지 여부 -> 소극(86다카62) --그럼 철거해야 하나?

5. 법률관계 2 : 대외적 관계(수탁자 소유)

가. 명의신탁된 종중재산의 대외적 관계(63다388) - 제3자가 선 · 악을 불문하고 보호됨.

나. 규범적 해석의 예(99마2870)

다. 명의신탁 부동산의 취득자가 악의인 경우 소유권취득의 효력 : 수탁자의 배임행위에 적극 가담한 것이 아닌 한 명의신탁 사실을 알았는지 여부를 불문하고 부동산의 소유권을 유효하게 취득.

(96다38896, 91다29842)

6. 명의신탁 관계의 해소

가. 해지에 의한 소유권이전등기청구권

--> 명의신탁 관계에서는 당사자 간에 언제든지 신탁을 해지하고 수탁자에 대하여 신탁관계의 종료만을 이유로 하여 소유명의의 이전등기절차이행을 구할 수 있음은 물론, 신탁해지를 원인으로 하고 소유권에 기해서 그와 같은 청구를 할 수 있다(75다124, 91다34387).

나. 명의신탁 계약 해지의 효과는 소급하지 않고 장래에 향하여 효력이 있음에 불과하므로 수탁자가 신탁자 앞으로 등기명의를 이전하기 전에 수탁자로부터 부동산을 취득한 자는 그 취득행위에 무효 또는 취소사유가 없는 한 적법하게 소유권을 취득한다(90다19848).

다. 당사자 일방의 사망과 신탁관계의 소멸 여부

(1) 명의신탁을 받은 사람이 사망하면, 그 명의신탁 관계는 그 재산상속인과의 사이에 존속한다 할 것임(80다2809).

(2) 명의수탁자가 사망한 경우에도 수탁자의 상속인은 외부관계에 있어서 그 소유권을 적법하게 상속취득하여 이를 제3자에게 유효하게 처분할 수 있다(81다372)

Ⅱ. 부동산실권리자명의등기에관한법률에 관하여

1. 부동산실명법의 적용대상이 되는 명의신탁약정의 개념

제1조 (목적)

이 법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다

제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "명의신탁약정"이라 함은 부동산에 관한 소유권 기타 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 "실권리자"라 한다)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다)을 말한다. 다만, 다음 각목의 경우를 제외한다.

가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우

나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

다. 신탁법 또는 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우

2. "명의신탁자"라 함은 명의신탁약정에 의하여 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.

3. "명의수탁자"라 함은 명의신탁약정에 의하여 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

4. "실명등기"라 함은 이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 이 법 시행일이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다.

제3조 (실권리자명의등기의무등)

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자·채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [개정 98·12·28 법5592]

2. 명의신탁의 유형

가. 양자간 등기명의신탁

신탁자 ---------- 수탁자

나. 3자간 등기명의신탁(‘중간생략명의신탁’이라고도 함)

매도인 ------- 신탁자 ------- 수탁자

신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 다만 등기를 매도인으로부터 수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식

부동산실명법은 매도인이 명의신탁사실을 알고 있는 경우만 상정하고 있다. 실제로 현행 인감증명제도(매도용 인감증명을 신청할 때 매수인의 인적사항을 기재해야 함)상 매매의 경우에는 매도인이 명의신탁사실을 모르는 경우는 거의 없을 것임

다. 계약명의신탁

매도인 --------------- 수탁자

｜

신탁자

신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 계약을 체결한 후, 그 등기를 수탁자 앞으로 이전하는 형식. 기업이 임직원 명의로 부동산을 취득할 때 많이 이용하여 온 유형이다.

3. 부동산실명법상 명의신탁약정에 포함되지 않는 유형

부동산실명법 제2조 제1호 소정의 세가지 유형으로서, 양도담보(양도담보도 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 하는 형식을 가지고 있어 명의신탁당사자들이 양도담보라고 주장할 가능성이 있기 때문에), 상호명의신탁(2인 이상이 한 필지의 부동산의 위치와 면적을 특정하여 구분소유하기로 하였으나, 등기는 공유지분등기를 한 경우로써, 실제 소유자가 공유자로서 등기부에 모두 노출되며 탈법․탈세의 위험성이 희박하므로), 신탁등기가 여기에 해당한다.

4. 기존 명의신탁등기

부동산실명법 시행전에 이루어진 명의신탁약정도 이 법의 규제대상이 된다. 다만 이 법 시행일로부터 1년간 실명전환기간을 부여하였다(제11조).

5. 장기미등기

제10조 (장기미등기자에 대한 벌칙등) ①부동산등기특별조치법 제2조제1항·제11조 및 법률 제4244호 동법 부칙 제2조의 적용을 받는 자로서 다음 각호의 1에 의한 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에 대하여는 부동산평가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위안에서 과징금(부동산등기특별조치법 제11조의 규정에 의한 과태료가 이미 부과된 경우에는 이를 차감한 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항의 규정에 의하여 등기의 효력이 발생하지 아니함에 따라 새로이 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2002.3.30.]

1. 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날

2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

②제1항의 규정에 의한 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 부동산등기특별조치법 제11조의 규정에 의한 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. [신설 2002.3.30.]

③제5조제4항 내지 제7항의 규정은 제1항의 규정에 의한 과징금에 관하여 이를 준용한다. [개정 2002.3.30.]

④장기미등기자가 제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니한 때에는 제6조제2항 및 제3항의 규정을 준용하여 이행강제금을 부과한다. [개정 2002.3.30.]

⑤장기미등기자(제1항 단서의 규정에 해당하는 자를 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항의 규정에 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제1항의 규정에 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. [개정 2002.3.30.]

부동산등기특별조치법 제2조 제1항(부동산소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부이행완료 또는 계약효력발생일로부터 60일 이내에 소유권이전등기신청을 하여야 한다)의 적용을 받는 자가 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않는 경우 과징금, 이행강제금, 형사처벌의 대상이 된다(제10조)

* 아파트 당첨권을 전매취득한 자가 3년 이상 최초 등기인 당첨자 명의의 등기로부터 소유권이전등기를 하지 않은 경우가 여기에 해당한다. 다만, 당첨자는 자신이 실질적으로 매수할 의사로 아파트를 당첨받은 후 그 당첨권을 전매취득자에게 매각한 것이므로 당첨자 명의의 최초의 등기가 명의신탁이 되는 것은 아니다.

4. 명의신탁약정의 효력

가. 총설

제4조 (명의신탁약정의 효력) ①명의신탁약정은 무효로 한다. ②명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다

° 명의신탁약정은 무효이다(제4조 제1항).

° 등기의 무효

명의신탁약정에 따라 행하여진 부동산물권변동은 무효가 되므로(제4조 제2항 본문) 등기도 원인무효의 등기가 된다.

다만, 계약명의신탁의 경우 매도인이 명의신탁약정사실을 모른 경우에는 부동산물권변동이 유효하다(제4조 제2항 단서).

다. 제3자에 대한 효력

위와 같은 명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(제4조 제3항).

2. 유형별 법률관계 및 그 효력

가. 양자간 등기명의신탁

소유권의 귀속; 신탁자

(1) 명의신탁약정상의 채권채무

명의신탁약정은 무효이므로 신탁자는 수탁자를 상대로 위 계약이 유효임을 전제로 한 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송 또는 이전등기말소소송청구를 할 수 없다.(예전 판례의 입장이 유지되지 못하는 부분임)

(2) 물권적 청구권

명의신탁약정 무효가 됨으로써 그에 기한 수탁자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기가 되고 신탁자는 소유권을 회복하므로 신탁자는 소유권에 기한 방해배제청구로서 소유권이전등기말소청구를 하거나 진정등기명의회복을 위한 소유권이전등기청구를 할 수 있다.

나. 3자간 등기명의신탁

소유권의 귀속; 매도인

(1) 신탁자와 수탁자간의 관계

명의신탁약정이 무효이므로, 신탁자는 명의신탁약정의 해지에 기하여 수탁자에게 직접 소유권이전등기를 구할 수 없으며, 소유권은 매도인에게 귀속하므로 소유권에 기한 물권적 청구권도 행사할 수 없다.

(2) 매도인과 수탁자간의 관계

소유권은 여전히 매도인에게 남아있는 것이므로, 매도인은 수탁자를 상대로 소유권에 기한 물권적 청구권, 즉 방해배제청구권에 기하여 소유권이전등기말소를 구하거나 진정등기명의회복청구권에 기하여 소유권이전등기를 구할 수 있다. 그러나, 이러한 청구가 매매계약의 해제 또는 무효로 인한 원상회복청구가 아니므로 수탁자는 매도인이 매매대금을 신탁자에게 반환할 때까지 말소 또는 이전등기이행을 거부한다는 동시이행항변권을 행사할 수 없다(매도인에게 일방적으로 유리).

(3) 매도인과 신탁자간의 관계

매도인과 신탁자간의 매매계약은 유효하므로, 매도인은 신탁자에게 소유권이전등기의무를, 신탁자는 매도인에게 매매대금지급의무를 부담한다.

(4) 신탁자의 소유권확보 방법

신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 수탁자에 대하여 소유권이전등기 말소 또는 매도인 앞으로의 이전등기를 구할 수 있고, 매도인에게는 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다21738 판결).

다. 계약명의신탁

(1) 매도인이 선의인 경우

소유권의 귀속; 수탁자

(가) 매도인과 수탁자간의 관계

매매계약은 부동산실명법의 적용을 받지 않으며, 소유권이전등기도 유효하다.

(나) 신탁자와 매도인간의 관계

아무런 법률관계가 없으므로 어떠한 청구도 할 수 없다.

(다) 신탁자와 수탁자간의 관계

* 부당이득반환청구로써의 소유권이전등기청구의 가부

그간 견해가 대립하였으나 대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결에서 가능하다고 판시하였다(부당이득의 대상은 부동산 자체).

* 금전부당이득청구가 가능하다는 데에는 학설이 일치한다.

(2) 매도인이 악의인 경우

소유권의 귀속; 매도인

(가) 매도인과 수탁자간의 관계

매도인과 수탁자간의 매매계약은 수탁자명의의 소유권이전등기가 원인무효가 되므로, 원시적으로 물권변동이라는 목적을 달성할 수 없는 계약이 되어 무효가 된다.

따라서 매도인은 수탁자에게 위 매매계약의 무효로 인한 원상회복으로서 소유권이전등기의 말소를 구하거나 그 소유권에 기하여 소유권이정등기말소청구 또는 진정등기명의회복청구권에 기한 소유권이전등기청구가 가능하다. 수탁자도 기지급 매매대금 반환청구할 수 있다.

(나) 신탁자와 수탁자의 관계

* 명의신탁약정이 무효이므로 이에 기한 소유권이전등기청구는 불가능

* 금전부당이득반환청구권 행사는 가능

이를 보전하기 위하여 수탁자를 대위하여 수탁자의 매도인에 대한 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있음. 다만, 이 경우는 특정채권의 보전을 위한 것이 아니므로 신탁자가 수탁자의 무자력을 주장, 입증해야 한다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다28867 판결)

(다) 신탁자와 매도인간의 관계

신탁자는 매도인과 사이에 아무런 법률관계가 없으므로 원칙적으로 그에 대해 등기이전을 구할 수 없다.

다만, 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결에서는 ‘신탁자와 매도인 사이에 수탁자명의의 소유권이전등기가 무효로 되는 경우에는 매도인과 신탁자 사이에 신탁자를 매수인으로 하는 새로운 매매계약의 체결을 예정하였다고 인정되는 경우에는 신탁자는 매도인에게 그 별도의 매매계약에 기한 소유권이전등기청구를 할 수 있다’고 하여 일정한 경우에 신탁자가 매도인의 수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사하여 소유권을 확보할 수 있는 가능성을 언급하고 있다.

3. 제3자에 대한 효력

가. 제3자의 범위

* 수탁자가 소유자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺는 자 또는 수탁자로부터 거래행위를 통하여 부동산 자체 또는 부동산에 관한 권리를 취득한 자

* 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자뿐만 아니라 가압류채권자도 포함한다(대법원 2000. 3. 28. 선고 99다56529 판결).

나. 악의의 제3자 포함 여부

판례는 선악을 묻지 않는다(대법원 2000. 3. 28. 선고 99다56529 판결).

다. ‘대항하지 못한다’의 의미

* 제3자는 수탁자와의 사이에 이루어진 법률관계의 유효를 주장할 수 있으므로, 제3자 명의의 소유권이전등기는 유효하고 그 소유권이전등기의 말소를 구하는 것은 허용되지 않는다.

* 제3자가 계약의 무효를 주장할 수 있는지에 관하여 견해가 대립하며(긍정설 권오창/부정설 양창수), 판례는 없는 것으로 보인다.

라. 수탁물의 처분과 수탁자의 민사상의 책임

(1) 양자간 등기명의신탁

수탁자의 행위는 신탁자에 대한 불법행위를 구성하므로, 처분당시 부동산시가 상당의 손해를 배상해야 한다.

(2) 3자간 등기명의신탁

(가) 신탁자와 매도인

매도인과 신탁자 사이의 매매계약은 유효한데 수탁자의 처분으로 인하여 매도인의 신탁자에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되므로, 이론상 매도인은 신탁자에 대하여 소유권이전등기의무의 이행불능으로 인한 시가 상당의 손해배상책임을 지게 된다.

(나) 매도인과 수탁자

일응 수탁자는 매도인에게 이행불능으로 인한 손해배상책임을 지나 매도인이 입은 손해는 그가 신탁자에게 배상하여야할 범위로 제한된다.

(다) 신탁자와 수탁자

신탁자는 수탁자에 대하여 처분 당시의 부동산 시가에서 신탁자가 매도인으로부터 배상받을 수 있는 금액을 뺀 차액을 부당이득 또는 손해배상으로 청구 가능하다.

(3) 계약명의신탁

(가) 매도인이 선의인 경우

소유권은 수탁자에게 귀속되므로, 수탁자는 신탁자에게 금전부당이득반환의무만 부담하고 아무런 불법행위책임을 지지 않는다.

(나) 매도인이 악의인 경우

* 소유권이 매도인에게 귀속되므로, 수탁자의 처분행위는 매도인에 대하여 위법행위가 된다. 그러나 매도인에게 손해가 발생하였다고 할 수는 없다. 왜냐하면 비록 매도인이 수탁자에게 매매대금을 반환하여줄 채무가 있다 할지라도 이는 수탁자로부터 소유권이전 또는 말소등기와 동시이행으로 이루어져야 하는바, 수탁자의 처분행위가 유효한 이상 동시이행항변이 충족될 수 없으므로, 매도인의 수탁자에 대한 반환채무는 인용될 여지가 없기 때문이다(권오창, 목영준).

* 소유권이 매도인에게 귀속되며, 신탁자는 수탁자에 대하여 지급한 매매대금 상당액에 대한 부당이득반환청구권을 가지는 이외에 수탁자나 수탁부동산에 대하여 다른 권리를 가지지 아니하므로 수탁자의 제3자에 대한 처분행위로 새삼 어떠한 손해를 입었다고 볼 수 없으므로, 수탁자는 신탁자에 대한 불법행위책임을 부담하지 않는다(권오창, 목영준).

마. 수탁물의 처분과 수탁자의 형사책임

(1) 판례가 인정하는 경우

2자간 등기명의신탁(대법원 1999. 10. 12. 선고 99도3170 판결, 2000. 2. 22. 선고 99도5227 판결), 3자간 등기명의신탁(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000도3463 판결)에서 신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립한다

(2) 판례가 부정하는 경우

계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우, 수탁자는 매도인뿐만 아니라 신탁자에 대한 관계에서도 유효하게 소유권을 취득하므로 횡령죄 성립 부정(대법원 2000. 3. 24. 선고 98도4347 판결).

(3) 판례가 없는 경우-계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우

판례는 없고 견해 대립{긍정설 권오창/부정설 대법원 2000. 3. 24. 선고 98도4347 판결의 검토보고서(공동일반조 유남석 부장판사 작성)}

4. 효력에 대한 특례

제8조 (종중 및 배우자에 대한 특례) 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조 내지 제7조 및 제12조제1항·제2항의 규정을 적용하지 아니한다.

1. 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다)외의 자의 명의로 등기한 경우

2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

중중이 보유한 부동산에 관한 물권을 중종외의 자 명의로 등기한 경우 및 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에는 조세포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한회피를 목적으로 하지 않는 경우에 한하여 명의신탁약정의 효력(제4조), 과징금(제5조), 이행강제금(제6조), 벌칙(제7조) 및 기존 명의신탁의 실명등기의무위반시 효력(제12조 제1, 2항)에 관한 각 규정의 적용이 배제된다(제8조).

5. 기존명의신탁의 효력

제11조 (기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기등)

①이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(이하 "기존 명의신탁자"라 한다)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(이하 "유예기간"이라 한다)이내에 실명등기하여야 한다. 다만, 공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우(상속에 의한 경우를 제외한다)와 종교단체, 향교등이 조세포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령이 정하는 부동산의 경우는 그러하지 아니하다.

②다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 실명등기를 한 것으로 본다. [개정 97·8·22, 99·12·31]

1. 기존 명의신탁자가 당해 부동산에 관한 물권에 관하여 매매 기타 처분행위를 하고 유예기간이내에 그 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전한 경우

2. 기존 명의신탁자가 유예기간이내에 다른 법률의 규정에 의하여 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 대통령령이 정하는 바에 의하여

금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우. 다만, 매각위탁 또는 매각의뢰를 철회한 경우에는 그러하지 아니하다.

③실권리자의 귀책사유없이 다른 법률의 규정에 의하여 제1항 및 제2항의 규정에 의한 실명등기 또는 매각처분등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분등을 하여야 한다.

④이 법 시행전 또는 유예기간중에 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 당해 쟁송에 관한 확정판결(이와 동일한 효력이 있는 경우를 포함한다)이 있은 날부터 1년 이내에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 실명등기 또는 매각처분등을 하여야 한다.

가. 기존명의신탁의 실명등기의무

기존 명의신탁자는 부동산실명법 시행일 이후 1년 내에 명의신탁자 자신의 명의로 실명등기하여야 하며(제11조 제1항 본문), 그 기간이 도과하면 명의신탁약정 및 그에 따라 행하여진 물권변동은 모두 무효가 된다(제12조 제1항, 제4조). 다만, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우와 종교단체, 향교 등이 조세포탈이나 강제집행면탁을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령이 정한 부동산의 경우를 제외한다(제11조 제1항 단서).

나. 유예기간의 연장

부동산실명법 시행전 또는 유예기간 중 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 당해 판결이 확정된 날로부터 1년 이내 실명등기를 하면 되고(제11조 제4항), 그 때까지는 기존의 명의신탁관계가 실효되지 않는다.

다. 실명등기하지 아니한 명의신탁약정의 효력

유예기간 내에 실명등기를 아니한 경우 그 기간이 경과한 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 관하여는 법 제4조를 적용하므로(제12조 제1항), 유예기간 경과후 기존명의신탁에 관하여는 앞서 본 이론들이 그대로 적용된다.

Ⅲ. 부동산실명법위반에 대한 제재

1. 과징금부과

제5조 (과징금)

①다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위안에서 과징금을 부과한다. [개정 2002.3.30.]

1. 제3조제1항의 규정을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항의 규정을 위반한 채권자 및 동조동항의 규정에 의한 서면에 채무자를 허위로 기재하여 제출하게 한 실채무자

②제1항의 부동산가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각호의 가액에 의한다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항의 규정을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료시점 또는 실명등기시점의 부동산가액으로 한다. [개정 96·12·30, 98·12·28 법5582, 2007.5.11]

1. 소유권의 경우에는 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가

2. 소유권외의 물권의 경우에는 상속세및증여세법 제61조제5항 및 제66조의 규정에 의하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액

③제1항의 규정에 의한 과징금의 부과기준은 제2항의 규정에 의한 부동산가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조의 규정을 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. [신설 2002.3.30.]

④제1항의 규정에 의한 과징금의 금액이 대통령령이 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 물납할 수 있다. [개정 2002.3.30.]

⑤제1항의 규정에 의한 과징금은 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체없이 이를 부과하여야 한다. [개정 2002.3.30.]

⑥제1항의 규정에 의한 과징금을 납부기한내에 납부하지 아니한 때에는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다. [개정 2002.3.30.]

⑦제1항의 규정에 의한 과징금의 부과 및 징수등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [개정 2002.3.30.]

제6조 (이행강제금)

①제5조제1항제1호의 규정에 의한 과징금을 부과받은 자는 지체없이 당해 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.

②제1항의 규정을 위반한 자에 대하여는 과징금부과일(제1항 단서 후단의 경우에는 등기할 수 없는 사유가 소멸한 때를 말한다)부터 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다. [개정 2002.3.30.]

③제5조제4항 내지 제7항의 규정은 이행강제금에 관하여 이를 준용한다. [개정 2002.3.30.]

* 실명등기의무를 위반한 명의신탁자, 양도담보사실 기재의무를 위반한 채권자 및 등기공무원에 대한 제출서면에 채무자를 허위로 기재하여 제출하게 한 실채무자에게 부동산가액. 의무위반기간 및 조세포탈목적이 있었는지 여부 등에 따라 과징금이 부과된다(제5조).

* 장기미등기자도 3년이 경과하도록 등기를 하지 않은 경우에는 과징금 부과대상이 된다(제10조). 다만 부동산등기특별조치법상 과태료가 이미 부과된 경우에는 이를 과징금에서 차감한다(제10조 제1항).

2. 이행강제금의 부과

명의신탁자가 과징금을 부과받고도 실명등기를 하지 않으면 과징금 부과일로부터 1년이 경과한 때에 부동산가액의 10%가 이행강제금으로 부과되고, 다시 1년이 경과한 때에는 부동산 가액의 20%가 이행강제금으로 부과된다(제6조).

다만, 매도인이 선의인 계약명의신탁의 경우는 이행강제금이 부과되지 않으며(제6조 제1항 단서 전문), 신탁자가 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸될 때까지 이행강제금에 관한 규정이 적용되지 아니한다(제6조 제1항 단서 후문).

3. 형사처벌

제7조 (벌칙) ①다음 각호의 1에 해당하는 자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제3조제1항의 규정을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항의 규정을 위반한 채권자 및 동조동항의 규정에 의한 서면에 채무자를 허위로 기재하여 제출하게 한 실채무자

②제3조제1항의 규정을 위반한 명의수탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

③제3조의 규정을 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

실명등기의무를 위반한 명의신탁자, 양도담보사실 기재의무를 위반한 채권자 및 등기공무원에 대한 제출서면에 채무자를 허위로 기재하여 제출하게 한 실채무자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처하고, 명의수탁자 및 그 교사자(부동산 거래과정에서 중개인, 법무사 등이 교사하는 경우 빈번)는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하며, 방조자는 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다(제7조).