[기업분쟁연구소(CDRI) Q/A] 제 권리금, 보호받을 수 있는 방법 좀 알려주세요

 

* 사례

저는 식당을 운영하는 임차인인데 곧 계약만료로 나가게 되었습니다. 처음 식당을 인수하며 권리금조로 3천만원을 지급했는데 신규임차인을 구하지 못하면 제가 냈었던 권리금은 받을 수 없는 건가요? 권리금을 받고 나가려면 어떻게 해야 하나요?

 

* 결론

신규임차인을 적극적으로 주선하여 권리금계약을 통해 권리금을 회수할 수 있습니다.

 

 

* 해설

(1) ‘권리금’이란 ‘영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가’라고 정의할 수 있습니다.

 

(2) ‘권리금’이라는 개념은 현재 상가임대차보호법에 명시되어 있지만, 법적으로 그 권리를 보호받기 시작한 것은 2015. 5. 13. 권리금보호규정이 신설되면서부터 입니다. 따라서 상가임대차 계약일자, 임대차 계약기간 등에 따라 언제 개정된 상가임대차보호법이 적용될 수 있는지 그 내용이 상이할 수 있으므로 이하에서는 현행법을 기준으로 답변하도록 하겠습니다.

 

(3) 2015년 권리금보호규정이 신설된 이후 임대인은 임차인의 권리금회수를 방해할 수 없도록 명문화되었고, 기존 임차인이 신규임차인을 적극적으로 주선할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 위 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 없어 임차인으로서는 권리금을 회수할 수 있는 가능성이 높아졌다 할 수 있습니다.

 

(4) 최근 ‘권리금 회수기회 보호기간’과 관련하여 의미 있는 대법원 판례가 나왔습니다. 2019. 5. 16. 대법원은 “임대차 기간과 상관없이 건물주가 임차인들의 권리금을 보호할 필요가 있다”는 내용으로, 실제 위 판례의 사안에서는 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 받기로 약속하였으나 건물주는 재건축을 해야 한다는 이유로 신규임차인과의 계약을 체결하지 않았고, 권리금을 전혀 회수 못하게 된 임차인이 건물주를 상대로 손해배상청구를 한 사안입니다.

 

(5) 이 사례에서 임차인의 임대차 기간이 5년이 지났기 때문에 계약갱신요구권을 행사할 수 없으므로 건물주가 임차인의 권리금회수를 보호할 의무가 없다는 이유로 하급심에서는 임차인이 패소하였으나(단, 2018년 개정되어 계약갱신요구권은 10년으로 보호기간이 늘어남) 대법원은 “임대차 기간이 끝나도 건물주가 세입자의 권리금 회수를 보호할 필요가 있다”며 원고 승소 취지로 사건을 서울고법에 돌려보낸 사건입니다.

 

(6) 결국, 2015년 권리금보호조항이 명문화되며 실제 상가임대차 계약관계에서 민감한 분쟁의 요소였던 ‘권리금’은 수면 위로 올라오게 되었고, 최근 2019년 대법원 판례에 의하여 임차인의 권리금회수 및 그 권리보호의 필요성에 대한 인식은 2015년 이전보다 높아졌다 해석할 수 있겠습니다.

 

(7) 다만, 위 대법원 판결만으로 무조건 임차인의 권리금회수기회가 보장될 수 있다는 식의 해석은 곤란하므로 구체적 사안에 따라 전문가의 도움을 받아 권리금을 회수할 방법을 적극적으로 강구하여 자신의 권리를 보호할 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다.

 

* 참고자료

[상가임대차보호법] 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312,225329 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 각 참조

 

- 권리금 관련 질의는 기업분쟁연구소 남희경 과장/책임연구원(nhk@cdri.co.kr)에게 해주시면 됩니다.

 

조우성 변호사 배상



조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (3) 

상가임대차보호법의 확대 적용



■ 질 문


이번에 상가건물 임대차보호법이 개정되어 보증금 제한 없이 임차인에게 적용되는 규정이 있다고 하는데 그게 무엇인가요?

 

■ 답 변


1. 최근 개정 상가건물 임대차보호법(이하 개정 상임법이라 함) 2015. 5. 13. 공포되어 법률 제13284호로 시행이 되었습니다.

 

2. 상임법에서 적용범위에 관하여 규정하고 있는 조항은 제2조인데, 개정 전 상임법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.라고 규정함으로써 상임법의 적용을 배제하고, 동조 제3항에서는 계약갱신요구권에 관한 일부 조항은 보증금액을 초과하는 임대차에 적용하도록 규정하고 있었습니다.

 




그런데 개정 상임법은 제2조 제1, 2항은 그대로 두고, 3항을 개정하여 기존의 계약갱신요구권 조항은 물론 대항력, 권리금 등에 관한 조항도 포함시킴으로써 임차인을 더욱 보호하는 방향으로 개정되었는 바, 개정 전 후의 제2조 제3항의 규정을 살펴보면 아래와 같습니다.

 

개정 전 상임법

(법률 제12042, 2013. 8. 13 개정시행)

개정 상임법

[법률 제13284, 2015. 5. 13. 개정시행]

2(적용범위)


③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1, 2, 3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

2(적용범위)


③ 제1항 단서에도 불구하고 3, 10조제1, 2, 3본문, 10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

3. 개정 상임법은, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서 기존의 10(계약갱신 요구 등), 10조의 2(계약갱신의 특례)의 규정이 그대로 적용되는 것은 물론 3(대항력 등)의 규정도 적용하도록 함으로써 임차인이 보증금의 제한 없이 제3자와 임차건물의 양수인에게 대항할 수 있도록 하였고, 개정 상임법에서 신설된 10조의3(권리금의 정의 등), 10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 10조의5(권리금 적용 제외), 10조의6(표준권리금계약서의 작성 등), 10조의7(권리금 평가기준의 고시), 10조의8(차임연체와 해지), 19(표준계약서의 작성 등) 규정을 적용하도록 함으로써 보증금의 제한 없이 임차인의 권리금을 보호하고, 상가임대차표준계약서의 사용을 권장할 수 있도록 하였습니다.  

 

4. 참고로, 상임법 제2조 제1항 단서에서 대통령령으로 정한 보증금액은 서울특별시는 4억 원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 3억 원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 24천만 원, 그 밖의 지역은 18천만 원이며(상임법 시행령 제2조 제1), 보증금 외에 차임이 있는 경우의 보증금액은 보증금액+차임액×100 입니다(상임법 제2조 제2, 상임법 시행령 제2조 제3).


■ 상가임대차 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.

 







조우성, 배삼순 변호사의 권리금 리포트 (2) 

개정법상 권리금 보호 조항 정리


■ 질 문


이번에 상가건물 임대차보호법이 개정되어 임대인은 임차인이 권리금을 받는 것을 방해할 수 없다고 하는데, 그 구체적인 내용은 무엇인가요.


■ 답 변 


1. 최근 2015. 5. 13. 개정되어 같은 날 시행된 상가건물 임대차보호법(이하 개정 상임법’)은 제10조의3 내지 제10조의8에서 권리금에 관한 내용을 신설하였습니다.

 

2. 개정 상임법에 제10조의3에 의하면, 권리금이란 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하며, 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말하는 바, 그 동안 관행으로 굳어진 권리금 거래에 대하여 법원의 판례에서나 찾아볼 수 있었던 권리금의 개념을 직접 상임법에 명문으로 규정하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있겠습니다.

 

3. 개정 상임법은 임대인의 권리금회수 방해금지의무를 규정함으로써 임차인의 권리금 회수를 보호하고자 하였습니다. , 개정 상임법은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하면서 방해행위를 4가지로 구체화 하고 있는데 그 행위는 아래와 같습니다(10조의4 1).

 

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,

그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 



그리고 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 중 어느 하나에 해당하면 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절하는 것에는 정당한 사유가 있는 것으로 간주됩니다(10조의4 2)



 

4. 그런데 위와 같은 임대인의 권리금회수 방해금지의무는 어디까지나 보호할 가치가 있는 임차인에 대하여만 허용되어야만 하는 것이므로, 개정 상임법은 보호할 가치가 없는 임차인인 경우에는 임대인에게 권리금회수 방해금지의무는 적용되지 않는 것으로 하고 있습니다. 임차인에게 계약갱신을 거절할 만한 사유가 있는 경우에는 임대인은 권리금회수 방해금지의무를 부담하지 않는바(10조의4 1항 단서, 10조 제1항 각호), 그 사유는 아래와 같습니다.

 

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 


5. 개정 상임법은 임대인이 위와 같은 권리금회수 방해금지의무를 부담함에도 불구하고 이를 위반할 경우에 대비한 조항도 신설하였는데, 임대인의 손해배상의무가 그것입니다. , 임대인이 권리금회수 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고 다만 손해액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 상한을 정하였습니다(10조의4 3).

 

그런데 이러한 임차인의 손해배상청구권은 민법 상의 손해배상청구권의 소멸시효 기간과는 달리 3년의 소멸시효의 대상이며, 임차인은 임대인에게 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상청구권을 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다는 점을 주의할 필요가 있습니다(10조의4 4).

 

6. 그러나 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포(매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 대형마트, 백화점, 쇼핑센터등) 또는 준대규모점포(의 일부인 경우이거나, 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 위와 같은 임대인의 권리금회수 방해금지의무가 적용되지 아니한다는 점 또한 유념할 필요가 있습니다(개정 상임법 제10조의5).



■ 상가임대차 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.

 




조우성, 배삼순 변호사의 권리금 분쟁 리포트(1) 

개정법의 내용



기업분쟁연구소 '권리금분쟁 TFT' 발족


국회는 상가 임차인의 권리금(점포 시설비와 영업권 등 자릿값) 회수 기회를 법으로 보장하기 위한 ‘상가건물 임대차보호법 일부 개정법률안’을 통과시켰습니다.

이와 관련하여 임대인, 임차인은 물론 기자분들이 여러 가지 질문을 해오셔서, 저희 기업분쟁연구소(cdri) 내에 '권리금분쟁 TFT'를 발족했습니다. 배삼순 변호사가 TFT 팀장을 맡았으며, 앞으로 여러 컬럼을 통해 개정법 적용과 관련된 구체적 사례를 설명드리도록 하겠습니다.


■ 질 문


이번에 상가건물 임대차 보호법이 개정된다는데, 구체적으로 어떻게 바뀌는지요?


■ 답  변


1. 말도 많고 탈도 많았던 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안) (제안자 법제사법위원장)이 드디어 2015. 5. 12. 본회의에 상정되어 원안이 가결되었습니다.

 

당초 국회에는 상가건물 임대차보호법 개정안과 관련해서, 「상가권리금 보호에 관한 특별법안 (민병두의원 대표발의), 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(서기호의원 대표발의), 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(김진태의원 대표발의)」 등 3건의 법률안이 있었습니다만, 법제사법위원회 법안심사제1소위원회에서 2015. 5. 4. 3건의 법률안을 심사한 결과 이 법률안들을 본회의에 부의하지 아니하고 이를 통합·조정하여 위원회대안으로 제안하기로 하였고, 법제사법위원회에서 2015. 5. 6. 법안심사제1소위원회가 심사보고한 대로 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)」을 의결하였으며, 본회의에서도 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)」이 가결되었던 것입니다.

 

2. 보통 국회에서 의결된 법률안은 정부에 이송되어 15일 이내에 대통령이 공포하게 되므로, 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안은 빠르면 2015. 5. 이내에 공포될 것으로 보여지며, 상가건물 임대차보호법 일부개정법률은 공포한 날부터 시행되며 다만, 4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되게 됩니다(부칙 제1).

 

3. 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)의 주요 내용은 아래와 같습니다.


. 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였습니다(안 재2조제3).


. 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 이해관계가 있는 자의 요청이 있는 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 하였습니다(안 제4).


. 권리금과 권리금 계약의 정의 규정을 신설하였습니다(안 제10조의3 신설).


. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며, 이를 위반한 경우에는 손해를 배상하도록 하고, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 정보를 제공하도록 하였습니다(안 제10조의4 신설).


. 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외하였습니다(안 제10조의5 신설).


. 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장하도록 하였습니다(안 제10조의6 신설).


. 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 하였습니다(안 제10조의7 신설).


. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 하였습니다(안 제10조의8 신설).


. 권리금의 보호대상에서 전대차를 제외하였습니다(안 제13조제1).


차. 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 하였습니다(안 제19조 신설).



■ 상가임대차나 권리금 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.

 



조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (1) 

권리금, 과연 인정받을 수 있나? 


     

■ 질문


저는 기존 임차인이었던 乙로부터 점포를 인수하면서 권리금 1억을 지급하였고 소유자인 甲과 임대차계약을 체결하면서 특별히 권리금에 관하여는 따로 약정을 하지 아니하였는데, 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 甲에게 권리금지급을 청구할 수 있는지요?





■ 해설



1. 권리금의 개념


권리금이란 부동산의 임대차, 전대차 또는 임차권의 양도 시에 그에 부수하여 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 임차인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 금전 기타의 유가물을 말하며, 그 주된 발생요인으로는 장소 이익의 대가, 시설물의 대가, 허가권의 대가, 기존의 권리의 대가 등을 들 수 있습니다.


2. 임대인에 대한 권리금 반환청구 가부

 

그런데 이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다.

 

. 임차인이 임대인에게 권리금을 지급한 사안에서, 대법원은 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이라고 판시하였습니다(대법원 2001. 4. 10. 선고 200059050 판결, 대법원 2002. 7. 26. 선고 200225013 판결 등 참조).


. 임대차계약서상 "권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다"라고 기재한 사안에서도, 대법원은 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다고 판시하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 9428598 판결 참조).


임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 사안에서도대법원은 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이라고 판시한 바가 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 20004517 판결 참조).


. 본 사안의 경우


따라서 질문하신 사안의 경우에도 위와 같은 대법원 판례의 태도에 비추어 볼 때, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 박탈하거나 방해한 경우가 아닌 이상, 임차인은 임대차 계약의 종료만을 이유로 임대인에게 곧바로 권리금을 청구하기는 어렵다고 판단됩니다. 다만, 최근 상가건물임대차보호법 개정안에서는 권리금에 관한 규정을 신설함으로써 입법적으로 이를 해결하고자 하였는바, 이를 소개하면 다음과 같습니다.





라. 상가건물임대차보호법 일부개정 법률안(2014. 11. 7.자 김진태의원 등 10인 발의) 중 권리금 관련 주요 내용


권리금거래의 현실을 법제화하여 임차인이 투하자본을 회수할 수 있는 기회를 실질적으로 보장함으로써 임차인의 안정적인 영업을 보호하고자 상가건물임대차보호법 일부개정법률안이 김진태의원 등 10인의 제안으로 현재 국회 법제사법위원회에 상정되어 회의 중에 있습니다.

위 개정안에는 (1)권리금의 정의를 상가건물임차보호법에 도입하여 그 범위를 명확하게 규정하였고(안 제10조의3), (2) 임대인은 임대차종료 후 2개월까지 법률에서 규정한 행위를 하여 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 되고, 이를 위반할 경우 손해배상책임을 부담하도록 하였습니다(안 제10조의4). 그 구체적 내용은 다음과 같습니다.


1) 10조의3(권리의 정의)

권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형무형의 재산 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인(임차인이 전대인이 되거나 임차권의 양도인이 되는 경우를 포함한다)에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.


2) 10조의4(권리 회수기회 보호 등)

임대인은 임대차 종료 후 2개월까지(임대인이 임대차기간이 만료되기 3개월 전까지 갱신거절의 통지를 한 경우에는 임대차의 종료시까지로 한다) 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 임대차종료 당시의 권리금을 지급받을 수 있도록 협력할 의무가 있다. 다만,10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

임대인은 제1항의 협력의무를 위반하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.

1.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4.정당한 이유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거부하는 행위

다음 각 호의 경우에는 제2항제4호의 정당한 이유가 있는 것으로 본다.

1.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3.임차목물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우

4.임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지한 경우

임대인이 제2항에 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 임대차종료 당시의 권리금을 넘지 못한다.

임차인은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 임대인에게 제4항에 따른 손해의 배상을 청구할 수 있다.

4항 후단에 따른 권리금의 산정기준은 해당 임차목물인 상가건물의 수익현황, 영업시설 현황, 인근 상권의 권리금 거래가격 수준 등을 고려하여 국토교통부장관이 고시할 수 있다.



■ 상가임대차 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.

 






상가임차인인데 계약 기간은 다 돼가고 장사는 더 하고 싶을 때


▨ 전제상황


  • 나는 상가임차인이다. 그런데 계약기간이 6개월 남짓 남았다.

  • 나는 좀 더 영업을 하고 싶다. 난 무엇을 알아두어야 하나?



 


 Must Know


 


1. 상가임대차보호법 대상인 경우

 


가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면



임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요)

이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 9%의 범위 내에서 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다(법 제11조 1항 단서)



나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.



이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)



다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 

 

즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.


라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우


권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.



2. 상가임대차보호법 대상이 아닌 경우

 

유의사항 : 환산보증금이 법정 기준치를 초과하여 상가임대차보호법 대상이 되지 않는다 하더라도, 계약갱신권은 인정된다.  2013. 8. 상가건물임대차 보호법이 개정되면서 이 특례조항이 규정되었다(상가임대차보호법 제2조 3항).
따라서 상가임대차보호법 적용대상이 아니라고 해서 무조건 계약갱신권이 인정되지 않는다고 낙담해서는 안된다.


가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면


임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요).


이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다. 다만 상가임대차보호법 적용을 받는 사람은 9% 미만에서만 올려주면 되지만, 상가임대차보호법 적용을 받지 못하는 사람에게는 임대인이 9% 한도를 초과해서 임대인이 월세 등을 올려달라고 요구할 수 있다.



나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.



이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)



다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 



즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.



라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우



권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.

 



상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금의 범위는 이 내용을 참고하셔요.


 


http://blog.naver.com/cyberpro6?Redirect=Log&logNo=120205565254



 



☞ 상가건물 임대차 분쟁에 관한 질의는 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로.


 


조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (2) 


상가운영위원회와 체결한 상가임대차계약의 효력?


# 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)와 친구변호사를 표방하는 

윤길웅 변호사(https://www.facebook.com/vocayun?fref=ts )가 앞으로 상가임대차와 관련된 사항들을 정리해서 올려드리겠습니다.


<질문>


제가 신림사거리에 위치한 '길웅쇼핑몰'의 나이키 매장에 대해 점포소유자들 모두로 구성된 상가운영위원회와 임대차계약을 체결하였습니다. 만일 제가 나이키 매장에서 1년간 장사를 하고 나서 점포소유자에게 1년 임대 연장을 요구한다면 가능한가요? 

그리고 제가 나이키 매장을 상가운영위원회의 허락을 얻어서 다른 사람에게 넘긴 경우에는 어떤가요?

(단, 제 임대차보증금은 환산보증금 기준으로 3억 원 미만이어어 상가건물임대차보호법 적용대상입니다)







<답변>


첫 번째 질문의 경우, 귀하는 1년 더 나이키 매장에서 영업을 할 수 있습니다.


우선, 귀하가 건물주와 계약을 체결한 것이 아니라 상가운영위원회와 계약을 체결한 것에 대해서 살펴보겠습니다.


이러한 상가운영위원회는 건물주로부터 상가임대에 대한 권한을 위임받고 있으므로 귀하가 상가운영위원회와 임대차계약을 체결했다면 이는 적법한 임대차계약으로 보입니다(물론 좀 더 확실히 하시려면, 상가운영위원회가 건물주로부터 계약체결에 대한 권한을 위임받았는지를 확인해 보시는 것이 좋겠습니다).


일반적으로 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 자들이라서 스스로 임차인을 구하기도 어렵고 상가의 활성화를 위한 노하우가 전혀 없는 상태라서 임대수익의 극대화를 도모하기 힘듭니다. 그래서 상가운영위원회를 조직한 뒤 점포소유자들을 대신해서 해당 점포를 운영할 수 있는 임차인을 찾아 입점시키는 등의 행위를 하고 있습니다. 


귀하는 상가건물임대차보호법의 적용을 받으므로 건물주에게 1년간 더 영업하겠다고 하면 그 기간 동안 영업을 할 수 있습니다. 위 법에 따르면 귀하에게 귀책사유가 없는 한 최장 5년의 기간 동안은 계약기간 연장을 요구할 수 있답니다.



두 번째 질문의 경우, 귀하로부터 나이키 매장을 넘겨 받은 사람도 적법하게 영업을 할 수 있습니다.


상가건물임대차보호법에 의하면 임차인이 계약을 연장할 수 있는 권리를 인정하고 있으나, 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전부 또는 일부를 넘긴 경우에는 임대인이 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 또한 임차인으로부터 넘겨 받은 사람은 임차인을 통하여서 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 


그러나 전 매장주인(귀하)이 상가운영위원회의 동의를 얻어서 현 매장주인에게 임차권을 넘겼으므로 현재 나이키 매장을 운영하는 자는 전 매장주인을 통하여 계약을 연장할 수 있는 권리를 그대로 넘겨 받은 것이 되어, 점포소유자는 이를 거절할 수가 없습니다. 다만 그 기간이 모두 합해서 5년이라는 제한이 있을 뿐입니다. 총 5년 안에 두 사람 모두 본전을 뽑아야 합니다.


 

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.





친구 변호사 윤길웅



+ Recent posts