조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (2) 상가운영위원회와 체결한 상가임대차계약의 효력?

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (2) 

상가운영위원회와 체결한 상가임대차계약의 효력?

# 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)와 친구변호사를 표방하는 

윤길웅 변호사(https://www.facebook.com/vocayun?fref=ts )가 앞으로 상가임대차와 관련된 사항들을 정리해서 올려드리겠습니다.

<질문>

제가 신림사거리에 위치한 '길웅쇼핑몰'의 나이키 매장에 대해 점포소유자들 모두로 구성된 상가운영위원회와 임대차계약을 체결하였습니다. 만일 제가 나이키 매장에서 1년간 장사를 하고 나서 점포소유자에게 1년 임대 연장을 요구한다면 가능한가요? 

그리고 제가 나이키 매장을 상가운영위원회의 허락을 얻어서 다른 사람에게 넘긴 경우에는 어떤가요?

(단, 제 임대차보증금은 환산보증금 기준으로 3억 원 미만이어어 상가건물임대차보호법 적용대상입니다)

<답변>

첫 번째 질문의 경우, 귀하는 1년 더 나이키 매장에서 영업을 할 수 있습니다.

우선, 귀하가 건물주와 계약을 체결한 것이 아니라 상가운영위원회와 계약을 체결한 것에 대해서 살펴보겠습니다.

이러한 상가운영위원회는 건물주로부터 상가임대에 대한 권한을 위임받고 있으므로 귀하가 상가운영위원회와 임대차계약을 체결했다면 이는 적법한 임대차계약으로 보입니다(물론 좀 더 확실히 하시려면, 상가운영위원회가 건물주로부터 계약체결에 대한 권한을 위임받았는지를 확인해 보시는 것이 좋겠습니다).

일반적으로 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 자들이라서 스스로 임차인을 구하기도 어렵고 상가의 활성화를 위한 노하우가 전혀 없는 상태라서 임대수익의 극대화를 도모하기 힘듭니다. 그래서 상가운영위원회를 조직한 뒤 점포소유자들을 대신해서 해당 점포를 운영할 수 있는 임차인을 찾아 입점시키는 등의 행위를 하고 있습니다. 

귀하는 상가건물임대차보호법의 적용을 받으므로 건물주에게 1년간 더 영업하겠다고 하면 그 기간 동안 영업을 할 수 있습니다. 위 법에 따르면 귀하에게 귀책사유가 없는 한 최장 5년의 기간 동안은 계약기간 연장을 요구할 수 있답니다.

두 번째 질문의 경우, 귀하로부터 나이키 매장을 넘겨 받은 사람도 적법하게 영업을 할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법에 의하면 임차인이 계약을 연장할 수 있는 권리를 인정하고 있으나, 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전부 또는 일부를 넘긴 경우에는 임대인이 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 또한 임차인으로부터 넘겨 받은 사람은 임차인을 통하여서 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 

그러나 전 매장주인(귀하)이 상가운영위원회의 동의를 얻어서 현 매장주인에게 임차권을 넘겼으므로 현재 나이키 매장을 운영하는 자는 전 매장주인을 통하여 계약을 연장할 수 있는 권리를 그대로 넘겨 받은 것이 되어, 점포소유자는 이를 거절할 수가 없습니다. 다만 그 기간이 모두 합해서 5년이라는 제한이 있을 뿐입니다. 총 5년 안에 두 사람 모두 본전을 뽑아야 합니다.

 

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.

친구 변호사 윤길웅