계약 해지 통보 내용증명 - 임대차 계약 해지
[상황설명]
임대인 김철수(이하 '임대인')는 2023년 1월 1일 임차인 이영희(이하 '임차인')와 서울시 강남구 소재 상가건물에 대해 임대차계약을 체결하였습니다. 계약 기간은 2년(2023년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지)이며, 월 임대료는 300만원, 보증금은 5,000만원으로 약정하였습니다. 임대차계약서 제5조에 따르면, ""임차인이 2기 이상 차임을 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다""고 규정되어 있습니다. 또한, 임대료 지급일은 매월 1일이며, 연체시 연 12%의 지연이자를 가산하여 지급하기로 특약하였습니다.
그러나 임차인은 2023년 9월부터 임대료를 연체하기 시작했고, 2023년 11월 30일 기준으로 3개월치 임대료 900만원이 연체된 상태입니다. 임대인은 2023년 10월 10일과 11월 10일 두 차례에 걸쳐 임차인에게 문자메시지를 통해 연체된 임대료 지급을 요청하였으나, 임차인은 ""곧 지급하겠다""는 말만 되풀이하며 계속해서 지급을 미루고 있습니다. 임차인은 현재 이 사건 건물에서 카페를 운영하고 있으며, 인테리어 공사 당시 약 500만원을 들여 카운터와 조명 등을 설치했습니다.
이에 임대인은 임대차계약을 해지하고 건물의 명도를 요구하고자 합니다.
[내용증명 초안]
수신인: 이영희 (임차인)
발신인: 김철수 (임대인)
제목: 임대차계약 해지 통보 및 건물 명도 요청
계약의 개요
귀하는 본인과 2023년 1월 1일 서울시 강남구 OO로 OO길 OO (OO동 OOO-OO) 소재 상가건물(이하 '이 사건 건물')에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 계약기간은 2023년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지이며, 월 임대료는 300만원, 보증금은 5,000만원으로 약정하였습니다. 임대차계약서 제5조에 따르면 임대료 지급일은 매월 1일이며, ""임차인이 2기 이상 차임을 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다""고 규정되어 있습니다. 또한, 연체시 연 12%의 지연이자를 가산하여 지급하기로 특약하였습니다.
계약 해지 사유
귀하는 2023년 9월부터 임대료를 연체하기 시작하여 2023년 11월 30일 현재 3개월치 임대료 총 900만원을 연체하고 있습니다. 본인은 2023년 10월 10일과 11월 10일 두 차례에 걸쳐 문자메시지를 통해 임대료 지급을 요청하였으나, 귀하는 현재까지 이를 이행하지 않고 있습니다. 이는 임대차계약서 제5조 및 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따른 임대차계약 해지 사유에 해당합니다.
계약 해지 통보
이에 본인은 임대차계약서 제5조 및 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 및 민법 제640조에 근거하여 귀하와의 임대차계약을 해지함을 통보합니다. 본 해지 통보는 이 내용증명이 귀하에게 도달한 날로부터 효력이 발생합니다.
건물 명도 요청
위 계약 해지에 따라 귀하는 이 사건 건물을 본인에게 명도할 의무가 있습니다. 따라서 본 통지서가 도달한 날로부터 1개월 이내에 이 사건 건물에서 퇴거하고, 귀하가 설치한 카운터와 조명 등을 포함하여 원상회복한 후 본인에게 명도해 주시기 바랍니다. 원상회복의 범위는 임대차 계약 당시의 상태를 기준으로 하며, 귀하가 설치한 시설물 일체를 철거해야 합니다.
연체 임대료 및 지연이자 지급 요청
또한 연체된 임대료 900만원 및 이에 대한 2023년 9월 1일부터 본 내용증명 도달일까지 연 12%의 비율에 의한 지연이자를 즉시 지급해 주시기 바랍니다. 지급이 지연될 경우 지연된 기간만큼 지연이자가 추가로 가산될 수 있음을 알려드립니다.
보증금 반환
위 연체 임대료, 지연이자 및 원상회복 비용은 귀하에게 반환할 보증금 5,000만원에서 우선 공제될 것이며, 남은 보증금이 있을 경우 반환하도록 하겠습니다.
유의사항
만약 귀하가 위 기한 내에 이 사건 건물을 명도하지 않을 경우, 본인은 부득이 법적 조치를 취할 수밖에 없음을 알려드립니다. 이는 민사소송법에 따른 건물명도 소송, 손해배상 청구 소송 제기를 포함할 수 있으며, 소송 비용 및 강제 집행 비용 또한 귀하에게 청구될 수 있음을 알려드립니다.
관련 법령
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호: 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
민법 제640조: 임차인이 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
민법 제615조: 임대차가 종료한 때에는 임차인은 임차물을 원상에 회복하여 반환하여야 합니다.
기타 사항
본 내용증명은 우편법 시행규칙 제25조 제1항에 따라 작성되었으며, 그 내용에 대한 사실 증명의 효력이 있습니다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2002다25242 판결).
귀하의 신속한 협조를 부탁드립니다.
2023년 12월 1일
임대인 김철수 (서명 또는 인)
로펌 머스트노우에 법률상담을 요청하는 방법
1단계: 대처 가이드라인 제공 이메일: law@mustknow.co.kr 필수 기재사항: ① 사건 개요 ② 목표 ③ 휴대폰 연락처 제공 내용: 충분한 설명을 기재했을 경우 종합적인 대처 가이드라인을 메일로 안내드립니다.
2단계: 필요시 보충 질의 사실관계 확인이 필요한 경우, 담당 변호사가 직접 연락드려 추가 질의를 진행합니다.
3단계: 정식 상담 진행 가이드라인 검토 후 수임 상담을 원하시면, 별도 시간을 정해 심화 상담을 진행합니다.
연락처 : law@mustknow.co.kr / 02-568-2420
주소 : 서울시 송파구 올림픽로 80 영원빌딩 4층
[FAQ]
Q1. 만약 임차인이 내용증명을 받고도 임대료를 일부만 지급한 경우, 어떻게 해야 하나요?
A1. 일부만 지급한 경우, 여전히 2기 이상의 차임이 연체된 상태라면 계약 해지가 가능합니다. 이 경우, 내용증명을 다시 작성하여 발송해야 합니다. 수정된 내용증명에는 임차인이 일부 금액을 지급한 사실을 명시하고, 여전히 남아 있는 연체 금액과 그에 따른 지연이자를 정확히 계산하여 기재해야 합니다. 예를 들어, ""귀하는 2023년 12월 5일 300만원을 지급하였으나, 2023년 12월 10일 현재 여전히 600만원의 임대료 및 지연이자가 연체 중입니다.""와 같이 작성할 수 있습니다.
Q2. 만약 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 어떻게 해야 하나요?
A2. 상가건물 임대차보호법 상 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 한 행사 가능합니다. 따라서 최초 계약일로부터 10년이 경과하지 않은 시점에서 3개월 분의 임대료를 연체한 경우라면, 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 합니다. 만약 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도, 본 사안과 같이 3기의 차임액을 연체한 경우 임대인은 이를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우, 내용증명에 ""귀하는 3기의 차임액을 연체하여 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 계약갱신요구권이 인정되지 않습니다.""라는 내용을 추가할 수 있습니다.
Q3. 만약 임차인이 원상회복을 하지 않고 퇴거하는 경우, 어떻게 해야 하나요?
A3. 임차인이 원상회복 의무를 이행하지 않고 퇴거하는 경우, 임대인은 임차인을 상대로 원상회복 이행 청구 또는 원상회복 비용에 상당하는 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 우선, 임차인이 퇴거한 후 건물의 상태를 사진, 동영상 등으로 상세히 기록하여 증거를 확보해야 합니다. 그 후, 원상회복에 소요되는 비용을 산정하여 임차인에게 내용증명으로 청구할 수 있습니다. 임차인이 이에 응하지 않을 경우, 법원에 원상회복 이행 청구 또는 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때, 임대차계약서, 내용증명, 원상회복 견적서, 임차인이 퇴거한 후 촬영한 사진 및 동영상 등이 중요한 증거자료로 활용될 수 있습니다. 또한, 보증금에서 원상회복 비용을 공제할 수 있습니다.
[실전 팁(실무 TIP)]
1. 임대료 연체가 발생한 즉시, 내용증명을 발송하기 전에라도 문자메시지, 전화 등을 통해 독촉하고, 그 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 이는 임대인이 임대료 지급을 위해 성실히 노력했다는 것을 입증하는 자료가 되며, 추후 소송에서 유리하게 작용할 수 있습니다. 특히, 문자메시지는 보존이 용이하고, 법적 증거 능력도 인정되므로, 적극 활용하는 것이 좋습니다.
2. 내용증명 발송 시, 임대차계약서 사본을 첨부하는 것이 좋습니다. 이는 계약 내용, 특히 계약 해지 조항, 임대료 지급일, 지연이자율 등에 대한 내용을 명확히 하고, 임차인에게 경각심을 줄 수 있습니다.
3. 내용증명에 ""법무법인"", ""변호사"" 등의 단어를 언급하거나, 법률 전문가의 조력을 받고 있음을 암시하는 문구를 추가하면, 임차인에게 심리적 압박감을 줄 수 있습니다. 예를 들어, ""본 사안과 관련하여 법무법인 OO의 법률 자문을 받고 있음을 알려드립니다.""와 같이 작성할 수 있습니다. 이는 임차인이 소송으로 이어질 가능성을 인지하고, 자발적으로 문제를 해결하도록 유도하는 효과가 있습니다.
4. 임차인이 영업 중인 경우, 명도 소송은 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서, 내용증명 발송 후에도 임차인과 지속적으로 협상하여 합의를 도출하는 것이 현실적으로 유리할 수 있습니다. 예를 들어, 연체된 임대료를 일부 감면해 주거나, 명도 기한을 연장해 주는 대신, 원상회복 의무를 성실히 이행하도록 합의하는 방안을 고려할 수 있습니다.
5. 임대차 종료 시 원상회복 관련 분쟁을 예방하기 위해, 임대차 계약 체결 당시 임차 목적물의 상태를 사진, 동영상 등으로 상세히 기록해 두는 것이 좋습니다. 또한, 임대차계약서에 원상회복의 범위, 기준, 방법 등을 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 예를 들어, ""임차인은 임대차 종료 시, 임대차 목적물을 계약 당시의 상태로 원상회복하여야 하며, 이를 위해 임차인이 설치한 모든 시설물(예: 칸막이, 조명, 간판 등)을 철거하고, 발생한 폐기물을 처리하여야 한다.""와 같이 작성할 수 있습니다.
6. 보증금 반환과 관련하여 분쟁이 자주 발생하므로, 내용증명에 보증금에서 공제될 수 있는 항목을 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 예를 들어, ""연체 임대료 및 지연이자, 원상회복 비용, 귀하의 채무 불이행으로 인해 본인이 입은 손해배상금 등은 보증금에서 우선 공제될 것입니다.""와 같이 작성할 수 있습니다.
7. 내용증명을 발송하기 전에 상가건물 임대차보호법 및 관련 판례를 충분히 검토하여 법적 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 특히, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등 임차인에게 인정되는 권리를 침해하지 않도록 유의해야 합니다. 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
