조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (3) 상가임대차보호법의 확대 적용

조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (3) 

상가임대차보호법의 확대 적용

■ 질 문

이번에 상가건물 임대차보호법이 개정되어 보증금 제한 없이 임차인에게 적용되는 규정이 있다고 하는데 그게 무엇인가요?

 

■ 답 변

1. 최근 개정 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상임법’이라 함)은 2015. 5. 13. 공포되어 법률 제13284호로 시행이 되었습니다.

 

2. 상임법에서 적용범위에 관하여 규정하고 있는 조항은 제2조인데, 개정 전 상임법 제2조 제1항 단서는 “대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정함으로써 상임법의 적용을 배제하고, 동조 제3항에서는 계약갱신요구권에 관한 일부 조항은 보증금액을 초과하는 임대차에 적용하도록 규정하고 있었습니다.

 

그런데 개정 상임법은 제2조 제1항, 제2항은 그대로 두고, 제3항을 개정하여 기존의 계약갱신요구권 조항은 물론 대항력, 권리금 등에 관한 조항도 포함시킴으로써 임차인을 더욱 보호하는 방향으로 개정되었는 바, 개정 전 후의 제2조 제3항의 규정을 살펴보면 아래와 같습니다.

 

개정 전 상임법 (법률 제12042호, 2013. 8. 13 개정∙시행)	개정 상임법 [법률 제13284호, 2015. 5. 13. 개정∙시행]
제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.	제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

3. 개정 상임법은, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서 기존의 제10조(계약갱신 요구 등), 제10조의 2(계약갱신의 특례)의 규정이 그대로 적용되는 것은 물론 제3조(대항력 등)의 규정도 적용하도록 함으로써 임차인이 보증금의 제한 없이 제3자와 임차건물의 양수인에게 대항할 수 있도록 하였고, 개정 상임법에서 신설된 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5(권리금 적용 제외), 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시), 제10조의8(차임연체와 해지), 제19조(표준계약서의 작성 등) 규정을 적용하도록 함으로써 보증금의 제한 없이 임차인의 권리금을 보호하고, 상가임대차표준계약서의 사용을 권장할 수 있도록 하였습니다.  

 

4. 참고로, 상임법 제2조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정한 보증금액”은 서울특별시는 4억 원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)은 3억 원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억 4천만 원, 그 밖의 지역은 1억 8천만 원이며(상임법 시행령 제2조 제1항), 보증금 외에 차임이 있는 경우의 보증금액은 보증금액+차임액×100 입니다(상임법 제2조 제2항, 상임법 시행령 제2조 제3항).

■ 상가임대차 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.