조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (1) 보증금, 월세와 상가건물임대차보호법 적용범위

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (1) 

보증금, 월세와 상가건물임대차보호법 적용범위

# 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)와 친구변호사를 표방하는 

윤길웅 변호사(https://www.facebook.com/vocayun?fref=ts )가 앞으로 상가임대차와 관련된 사항들을 정리해서 올려드리겠습니다.

<질문>

제가 신림사거리 문화의 거리에 있는 ‘길웅집’에서 상가보증금 2억 원, 월세 190만 원에 소고기를 팔고 있었습니다. 그런데 건물 주인이 제 가게 장사가 잘된다는 이유로 월세를 15만 원 올리자고 하여 어쩔 수 없이 월세를 올려주었습니다. 

월세를 올리기 전에 제가 상가건물임대차보호법으로 보호 받을 수 있었나요? 

그리고 월세를 올린 지금 저는 보호받을 수 있나요?

 

<답변>

첫 번째 질문의 경우는 상가건물임대차보호법상의 보호대상입니다. 

상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 상가임차인은 보증금이 서울의 경우 4억 원 이하인 경우라야만 합니다. 환산보증금 계산법은 [ 상가보증금 + (월세 X 100) ]입니다. 

이 식에 따라 계산해 본 신림사거리에 있는 ‘길웅집’의 환산보증금은 3억 9천만 원[2억 원+(190만 원*100)]이므로 상가임대차보호법의 적용을 받을 수가 있습니다.

 

두 번째 질문의 경우는 상가건물임대차보호법상의 보호(적용)대상이 아닙니다. 

건물주인이 15만 원 인상을 요구하여 어쩔 수 없이 월세를 올린다고 하더라도 위에서 본 환산보증금 계산법에 따라서 계산을 해보면, ‘길웅집’의 환산보증금은 4억 5백만 원[2억+(205만 원*100)]이 되므로 서울시에 적용되는 한도액인 4억 원을 초과하게 됩니다. 이 때에는 상가건물임대차보호법이 아닌 민법이 적용됩니다.

 

상가건물임대차보호법이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우는 그 보호의 범위에서 큰 차이가 납니다. 

예를 들어 건물주인이 바뀌어 새로운 건물주인이 임차인에게 나가라고 하면 첫 번째 경우는 계속 영업을 할 수가 있으나, 두 번째의 상황에서는 쫓겨날 수 있습니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우에는 임차인이 대항력이라는 것을 가지고서 건물주에게 자신이 영업을 할 수 있다고 말할 수 있으나, 적용되지 않는 경우에는 건물주의 퇴거 명령에 속수무책일 수 밖에 없기 때문입니다. 

그 외에도 상가건물임대차보호법의 적용을 받으면, 계약갱신요구권, 임차권등기명령 등 다양한 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 내가 임차한 건물이 상가건물 임대차보호법의 적용이 되는지 여부를 파악하는 것은 대단히 중요합니다.

  

상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금의 범위는 이 내용을 참고하셔요.

http://blog.naver.com/cyberpro6?Redirect=Log&logNo=120205565254

 

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.

친구 변호사 윤길웅