상가임차인인데 계약 기간은 다 돼가고 장사는 더 하고 싶을 때


▨ 전제상황


  • 나는 상가임차인이다. 그런데 계약기간이 6개월 남짓 남았다.

  • 나는 좀 더 영업을 하고 싶다. 난 무엇을 알아두어야 하나?



 


 Must Know


 


1. 상가임대차보호법 대상인 경우

 


가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면



임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요)

이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 9%의 범위 내에서 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다(법 제11조 1항 단서)



나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.



이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)



다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 

 

즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.


라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우


권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.



2. 상가임대차보호법 대상이 아닌 경우

 

유의사항 : 환산보증금이 법정 기준치를 초과하여 상가임대차보호법 대상이 되지 않는다 하더라도, 계약갱신권은 인정된다.  2013. 8. 상가건물임대차 보호법이 개정되면서 이 특례조항이 규정되었다(상가임대차보호법 제2조 3항).
따라서 상가임대차보호법 적용대상이 아니라고 해서 무조건 계약갱신권이 인정되지 않는다고 낙담해서는 안된다.


가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면


임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요).


이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다. 다만 상가임대차보호법 적용을 받는 사람은 9% 미만에서만 올려주면 되지만, 상가임대차보호법 적용을 받지 못하는 사람에게는 임대인이 9% 한도를 초과해서 임대인이 월세 등을 올려달라고 요구할 수 있다.



나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.



이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)



다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 



즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.



라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우



권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.

 



상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금의 범위는 이 내용을 참고하셔요.


 


http://blog.naver.com/cyberpro6?Redirect=Log&logNo=120205565254



 



☞ 상가건물 임대차 분쟁에 관한 질의는 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로.


 


조우성 변호사의 Must Know 시리즈(9)

계약서의 ‘계약기간’ 조항을 검토할 때 반드시 알아두어야 할 5가지



★ Tip 1. 계약기간은 그 자체로 의미가 있다.


° 계약기간을 장기로 할 것인가 단기로 할 것인가는 갑이냐 을이냐에 따라 서로 이해관계를 달리한다.


° 갑일 경우에는 일단 계약기간을 짧게(1년) 한 다음 매년 갱신 여부를 타진해 보는 것이 유리하다.


° 반대로 을일 경우에는 계약기간을 일단은 길게(2~3년) 하는 것이 유리할 것이다. 따라서 계약기간 자체를 놓고도 갑과 을은 서로 협상을 벌이는 경우가 많다.


 

★ Tip 2. ‘자동갱신’ 인지 여부를 정확히 파악하라.


° 자동으로 계약기간이 갱신되도록 규정할 수 있다. 


“본 계약의 유효기간은 계약일로부터 1년간으로 한다. 단, 계약 만료일 1개월 전까지 당사자 일방으로부터 반대의 의사표시가 없을 경우 본 계약은 동일한 조건으로 1년간 자동 연장되는 것으로 한다.” 즉 이렇게 되어 있으면 별도의 의사표시를 하지 않더라도 자동 갱신된다는 의미이다.


° 하지만 반대로 계약기간이 기간 만료로 자동 종료되게 규정할 수 있다. 


“본 계약의 유효기간은 계약일로부터 1년간으로 한다. 단, 계약 만료일 1개월 전까지 당사자 일방으로부터 반대의 의사표시가 없을 경우 본 계약은 계약기간 만료로 종료된다.” 즉 이렇게 되어 있으면 별도로 계약을 갱신하겠다는 의사표시를 하지 않으면 계약은 1년 기간 만료로 종료되게 된다.


° 을이라면 전자(前者), 즉 자동갱신되도록 규정하는 것이 유리하다.






★ Tip 3. 계약을 갱신하기 위해서는 어떤 행동을 해야만 하는지를 파악하라.


° 갱신조항을 자세히 보면, 계약을 갱신하기 위해서 적극적으로 어떤 행동을 해야 하는지를 알 수 있다. 만약 “본 계약의 유효기간은 계약일로부터 1년간으로 한다. 단, 계약 만료일 1개월 전까지 당사자 일방으로부터 반대의 의사표시가 없을 경우 본 계약은 계약기간 만료로 종료된다.”라고 되어 있다면, 계약의 갱신을 원하는 쪽은 계약 만료일 1개월 전에는 ‘계약을 갱신하고 싶습니다’라는 뜻을 내용증명으로 통보해 두어야 한다. 그렇지 않으면 계약은 종료되고 만다.


° 계약을 계속 갱신하고 싶은 ‘을’이라면 날짜를 잘 맞춰서 계약갱신에 필요한 행동을 해야 한다.


° 실무에서 보면, 이런 필수적인 행동을 놓쳐서 계약이 끝나버리는 경우를 당하곤 한다.





★ Tip 4. ‘동일한 조건으로 1년간 연장된다’는 조항이 갖고 있는 함정을 이해하라.



° 보통 계약 기간 조항에는 ‘별다른 의시표시가 없으면 동일한 조건으로 1년간 연장된다’는 문구가 삽입된다. 그런데 ‘동일한 조건’이라는 문구가 경우에 따라서는 예측하지 못한 손해를 불러 온다.


° 예를 들어 지난 계약기간 동안 원가(原價)가 급등하여 이번 계약기간에는 납품가를 올리려고 했는데, 얼렁뚱땅 계약이 갱신되어 버리고 ‘동일한 조건’으로 갱신되어 버리면 납품가를 올리려는 시도가 무색해 진다.


° 따라서 납품단가나 로열티 rate처럼 변동의 가능성이 있는 변수들은 별도 합의를 거쳐야만 확정되는 것으로(기간은 일단 갱신되지만) 규정하는 것이 바람직하다.


본 계약 기간 만료의 1개월 전까지 '갑' 또는 '을'이 갱신 거절의 의사표시를 하지 않을 때는 본 계약은 목적물의 단가 및 로열티 rate를 제외한 나머지 부분에 한해서는 동일 조건 하에 1년간 갱신되는 것으로 한다. 목적물의 단가 및 로열티 rate에 대해서는 별도 합의를 거쳐야만 확정되는 것으로 한다.


★ Tip 5. 계약이 종료된 후에도 계속 남아 있는 의무가 무엇인지를 파악하라.


° 원래 계약상 의무는 계약기간 내에만 서로를 구속한다. 하지만 때로는 계약기간이 끝난 후에도 상대방을 구속하도록 규정하는 의무들이 있다.


° 이러한 의무로 대표적인 것들이 ① 비밀유지의무 ② 하자담보책임의무 ③ 제조물책임의무 등이다. 계약기간 종료 후에 책임을 진다고 해도 부당하게 장기로(3년 이상) 책임을 지지 않도록 계약기간 종료 후 일정 기간 내로(1년 이내) 제한할 필요가 있다.


계약기간 자동갱신 조항의 함정

 

<사례>

 

#1

 

(주)촉한(蜀漢)실업 대표이사 유비는 구매담당 이사인 장비를 불렀다.

 

유비 : “장이사, 우리가 지금 PCB 보드를 어디서부터 납품받고 있지?”

장비 : “네, (주)진상전산으로부터 3년째 납품받고 있습니다.”

유비 : “그 계약 만료일이 언제인가?”

장비 : “네, 3년 전에 체결됐고, 계약기간은 1년이었는데, 매년 자동갱신되었고, 올 연말에 다시 마감됩니다.”

 

# 2

유비 : “그럼 내년부터는 다른 곳에서 보드를 받아줄 수 없겠나. 쩝”

장비 : “무슨 이유로? 편하게 말씀 주십시오.”

유비 : “사실 내 처남이 이번에 어느 회사에 영업담당 과장으로 입사했는데, PCB 보드 납품을 담당하게 됐다는군. 아마도 매형이 이런 일을 하고 있으니 그 쪽 회사에서도 영업에 활용하라고 압력을 넣나보네. 그리고 무엇보다, 와이프가 당장 내년부터 처남 회사쪽에서 납품을 받아달라고 하는데… 장이사도 잘 알잖아? 내가 와이프 무지 무서워하는거

 

장비 : “아, 네. 그건 잘 알죠. 알겠습니다. 그럼 뭐 내년에는 계약 갱신하지 않는다고 통보를 보내지요. 제가 잘 마무리하겠습니다.”

유비 : “아, 그래주겠나? 역시 내 마음을 알아주는구먼. 고마우이. 흑흑흑.”

 

# 3

 

장이사는, 계약만료일인 2001. 12. 31.을 기준으로 약 한 달 이상의 여유를 둔 2001. 11. 20.경 (주)진상전산에 내용증명을 보냈는데, 그 내용은 다음과 같다.

 

- 3년간 좋은 계약관계를 가질 수 있어서 좋은 경험이었다.

- 다만 내년에는 당사(當社)의 사정으로 인해 더 이상 계약을 갱신할 수 없게 되었다.

- 그 동안의 성원에 감사하며, 다음에 또 좋은 인연으로 만났으면 한다.

 

# 4

장이사는 이제 진상전자와 계약이 마무리 된 것으로 알고 있었는데, 2001. 11. 27.경 진상전자로부터의 답변을 내용증명으로 받게 되었다. 그 내용은 다음과 같았다.

 

- 보내준 내용증명은 잘 받았다. 그런데 이의가 있다.

- 우리가 체결한 계약서 제7조에 보면, 계약기간 만료일 60일 전까지 아무런 이의제기를 하지 않으면 계약은 동일한 조건으로 1년간 연장되도록 되어 있다.

- 계약만료일인 2011. 12. 31.기준으로 할 때 60일 전이면 2011. 11. 1.이다. 그런데 분명 촉한실업에서는 2011. 11. 1.까지 아무런 이의제기가 없었다. 그래서 우리는 당연히 다시 계약이 1년간 갱신되는 것으로 이해하고, 이미 우리 하청업체에 선발주를 넣은 상태이며, 작업에 들어갔다.

- 따라서 계약 갱신을 거절한다는 촉한전자의 통보는 받아들일 수 없다.

 

# 5

 

진상전자의 내용증명을 받은 장이사는 깜짝 놀라 허둥지둥 계약서 해당 조항을 살펴보았다. 그랬더니 진상전자 설명대로 “계약만료일 ‘60일전까지’ 아무런 의사표시가 없으면 계약기간은 다시 1년간 연장된다”고 규정되어 있는 것이 아닌가?

장이사는 막연히 ‘30일 전’에만 계약갱신거절통보를 하면 된다고 생각했던 것이다.

장이사는 급한 마음에 진상전자를 찾아가서 그 회사의 임진상 대표이사에게 사정을 했지만,임진상 대표이사는, 이미 선발주를 넣었고 돈도 다 지불한 상태이니 손해배상을 하든지 계약을 갱신하든지 양자택일 하라는 강한 입장이었다.

 

장이사는 조만간 유비 대표이사에게 어떻게 설명해야 할지 고민에 빠졌다.

 

<체크포인트>

 

- 계약기간 자동갱신조항에서 우리가 주의해야 할 점은 무엇인가?

 

<설명>

 

1. 자동갱신조항의 의미

 

1) 계약 만료일이 지나더라도 계약이 자동적으로 갱신되도록 미리 규정한 조항을 일반적으로 자동갱신조항이라고 한다.

 

2) 주로 아래와 같은 형태로 규정된다.

 

“갑과 을은 본 계약 만료일 30일 전까지 갱신거절의 의사표시를 발송하지 않으면, 본 계약은 동일한 조건으로 1년간 연장되는 것으로 한다.”

 

2. 자동갱신조항을 두는 것이 유리한지?

 

1) 통상 갑의 입장에서는 일단 계약기간이 만료되면 계약은 종료되는 것으로 규정하는 것이 유리하다. 새로운 가능성을 열어두는 것이 좋으므로. 반대로 을의 입장에서는 계약기간이 만료되어도 특별한 거절의 의사표시가 없으면 자동적으로 계약기간이 갱신되는 것이 유리하다.

 

2) 즉, 갑의 입장에서는 다음과 같이 자동갱신조항을 두지 않는 편을 선호한다.

 

“갑과 을은 본 계약 만료일 30일 전까지 갱신의 의사를 표시한 서면을 발송하지 않으면, 본 계약은 계약만료일이 경과함으로써 종료한다.”

 

3) 반대로 을의 입장에서는 위 설명 1. 2)에 나와 있는 것처럼, 자동갱신조항을 두는 것을 선호한다.

 

3. 자동갱신조항 관리의 어려움

 

1) 솔직히 많은 계약서를 체결하고 있는 회사의 입장에서, 계약 만료일 몇 일 전까지 날짜를 지켜 통보를 하는 방법으로 계약을 존속시키거나 종료시키는 것을 일일이 챙기는 것은 쉬운 일이 아니다.

 

2) 더욱이 계약서마다 ‘통보를 해야 하는 날짜’가 제각각으로 되어 있는 경우가 많다(14일, 30일, 45일, 60일, 90일 등). 이는 해당 계약서를 작성할 때 어떤 계약서 template를 사용했는가에 따라 달리 규정될 것이기 때문이다.

 

4. 본 사례의 경우

 

1) 본 사례에서 장비 이사는 ‘당연히 계약 만료일 30일 전까지 갱신거절의 의사표시를 통보하면 될 것이다’라고 판단했던 것이다.

 

2) 하지만 어처구니 없게도 진상전자와 체결한 계약서에는 ‘60일 전’까지 갱신거절의 의사표시를 해야 계약이 종료되는 것으로 규정되어 있었고, 따라서 2011. 11. 1.이 경과됨으로써 계약기간은 다시 1년간 자동갱신되었던 것이다.

 

<지침>

 

1) 우리가 갑이냐 을이냐에 따라 자동갱신조항을 둘 것인지 말 것인지를 결정해야 한다.

2) 그리고 자동갱신조항이 있는 경우에는 계약을 종료시키기 위해서 계약만료일 몇 일 전에 갱신거절의 통보를 해야 하는 것인지도 명확하게 인식하고 있는 것이 바람직하다.

3) 가능하면 모든 계약서 상의 ‘갱신거절통보일자’는 단일하게(30일이면 30일, 60일이면 60일) 규정하는 것이 회사 입장에서 관리하기 용이할 것이다.

 

<乙을 위한 Tip>

 

1) 만약 여러분이 을의 입장에 있을 때, 상대방인 갑이 갱신거절의 통보를 해왔다고 치자. 갱신거절의 통보를 받았다는 사실만으로 ‘계약을 계속할 수 없구나’라고 단념할 것이 아니라 과연 갑이 ‘갱신거절통보를 날짜에 맞춰서 한 것인지’를 계약서 조항을 근거로 세밀히 따져볼 필요가 있다.

 

2) 만약 갑이 갱신거절통보를 함에 있어 계약서상의 날짜를 몇 일이라도 위반했다면, 을로서는 이미 계약이 1년간 갱신되었다는 점을 강력하게 주장하면서 갑을 압박한 다음, 적절한 협상을 시도해 볼 수 있을 것이다.

 

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