조우성변호사의 인생내공 매거진

조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (3) 

상가임대차보호법의 확대 적용

■ 질 문

이번에 상가건물 임대차보호법이 개정되어 보증금 제한 없이 임차인에게 적용되는 규정이 있다고 하는데 그게 무엇인가요?

■ 답 변

1. 최근 개정 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상임법’이라 함)은 2015. 5. 13. 공포되어 법률 제13284호로 시행이 되었습니다.

2. 상임법에서 적용범위에 관하여 규정하고 있는 조항은 제2조인데, 개정 전 상임법 제2조 제1항 단서는 “대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정함으로써 상임법의 적용을 배제하고, 동조 제3항에서는 계약갱신요구권에 관한 일부 조항은 보증금액을 초과하는 임대차에 적용하도록 규정하고 있었습니다.

그런데 개정 상임법은 제2조 제1항, 제2항은 그대로 두고, 제3항을 개정하여 기존의 계약갱신요구권 조항은 물론 대항력, 권리금 등에 관한 조항도 포함시킴으로써 임차인을 더욱 보호하는 방향으로 개정되었는 바, 개정 전 후의 제2조 제3항의 규정을 살펴보면 아래와 같습니다.

3. 개정 상임법은, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서 기존의 제10조(계약갱신 요구 등), 제10조의 2(계약갱신의 특례)의 규정이 그대로 적용되는 것은 물론 제3조(대항력 등)의 규정도 적용하도록 함으로써 임차인이 보증금의 제한 없이 제3자와 임차건물의 양수인에게 대항할 수 있도록 하였고, 개정 상임법에서 신설된 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5(권리금 적용 제외), 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시), 제10조의8(차임연체와 해지), 제19조(표준계약서의 작성 등) 규정을 적용하도록 함으로써 보증금의 제한 없이 임차인의 권리금을 보호하고, 상가임대차표준계약서의 사용을 권장할 수 있도록 하였습니다.  

4. 참고로, 상임법 제2조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정한 보증금액”은 서울특별시는 4억 원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)은 3억 원, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억 4천만 원, 그 밖의 지역은 1억 8천만 원이며(상임법 시행령 제2조 제1항), 보증금 외에 차임이 있는 경우의 보증금액은 보증금액+차임액×100 입니다(상임법 제2조 제2항, 상임법 시행령 제2조 제3항).

■ 상가임대차 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.

조우성, 배삼순 변호사의 권리금 리포트 (2) 

개정법상 권리금 보호 조항 정리

■ 질 문

이번에 상가건물 임대차보호법이 개정되어 임대인은 임차인이 권리금을 받는 것을 방해할 수 없다고 하는데, 그 구체적인 내용은 무엇인가요.

■ 답 변 

1. 최근 2015. 5. 13. 개정되어 같은 날 시행된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상임법’)은 제10조의3 내지 제10조의8에서 권리금에 관한 내용을 신설하였습니다.

2. 개정 상임법에 제10조의3에 의하면, 권리금이란 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”를 말하며, 권리금계약이란 “신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약”을 말하는 바, 그 동안 관행으로 굳어진 권리금 거래에 대하여 법원의 판례에서나 찾아볼 수 있었던 권리금의 개념을 직접 상임법에 명문으로 규정하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있겠습니다.

3. 개정 상임법은 임대인의 권리금회수 방해금지의무를 규정함으로써 임차인의 권리금 회수를 보호하고자 하였습니다. 즉, 개정 상임법은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하면서 방해행위를 4가지로 구체화 하고 있는데 그 행위는 아래와 같습니다(제10조의4 제1항).

4. 그런데 위와 같은 임대인의 권리금회수 방해금지의무는 어디까지나 보호할 가치가 있는 임차인에 대하여만 허용되어야만 하는 것이므로, 개정 상임법은 보호할 가치가 없는 임차인인 경우에는 임대인에게 권리금회수 방해금지의무는 적용되지 않는 것으로 하고 있습니다. 즉 임차인에게 계약갱신을 거절할 만한 사유가 있는 경우에는 임대인은 권리금회수 방해금지의무를 부담하지 않는바(제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 각호), 그 사유는 아래와 같습니다.

5. 개정 상임법은 임대인이 위와 같은 권리금회수 방해금지의무를 부담함에도 불구하고 이를 위반할 경우에 대비한 조항도 신설하였는데, 임대인의 손해배상의무가 그것입니다. 즉, 임대인이 권리금회수 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고 다만 손해액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 상한을 정하였습니다(제10조의4 제3항).

그런데 이러한 임차인의 손해배상청구권은 민법 상의 손해배상청구권의 소멸시효 기간과는 달리 3년의 소멸시효의 대상이며, 임차인은 임대인에게 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상청구권을 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다는 점을 주의할 필요가 있습니다(제10조의4 제4항).

6. 그러나 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포(매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 대형마트, 백화점, 쇼핑센터등) 또는 준대규모점포(의 일부인 경우이거나, 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 위와 같은 임대인의 권리금회수 방해금지의무가 적용되지 아니한다는 점 또한 유념할 필요가 있습니다(개정 상임법 제10조의5).

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조우성, 배삼순 변호사의 권리금 분쟁 리포트(1) 

개정법의 내용

■ 질 문

이번에 상가건물 임대차 보호법이 개정된다는데, 구체적으로 어떻게 바뀌는지요?

■ 답  변

1. 말도 많고 탈도 많았던 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안) (제안자 법제사법위원장)이 드디어 2015. 5. 12. 본회의에 상정되어 원안이 가결되었습니다.

당초 국회에는 상가건물 임대차보호법 개정안과 관련해서, 「상가권리금 보호에 관한 특별법안 (민병두의원 대표발의)」, 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(서기호의원 대표발의)」, 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(김진태의원 대표발의)」 등 3건의 법률안이 있었습니다만, 법제사법위원회 법안심사제1소위원회에서 2015. 5. 4. 위 3건의 법률안을 심사한 결과 이 법률안들을 본회의에 부의하지 아니하고 이를 통합·조정하여 위원회대안으로 제안하기로 하였고, 법제사법위원회에서 2015. 5. 6. 법안심사제1소위원회가 심사보고한 대로 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)」을 의결하였으며, 본회의에서도 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)」이 가결되었던 것입니다.

2. 보통 국회에서 의결된 법률안은 정부에 이송되어 15일 이내에 대통령이 공포하게 되므로, 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안은 빠르면 2015. 5. 이내에 공포될 것으로 보여지며, 상가건물 임대차보호법 일부개정법률은 공포한 날부터 시행되며 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되게 됩니다(부칙 제1조).

3. 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)의 주요 내용은 아래와 같습니다.

가. 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였습니다(안 재2조제3항).

나. 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 이해관계가 있는 자의 요청이 있는 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 하였습니다(안 제4조).

다. 권리금과 권리금 계약의 정의 규정을 신설하였습니다(안 제10조의3 신설).

라. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며, 이를 위반한 경우에는 손해를 배상하도록 하고, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 정보를 제공하도록 하였습니다(안 제10조의4 신설).

마. 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외하였습니다(안 제10조의5 신설).

바. 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장하도록 하였습니다(안 제10조의6 신설).

사. 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 하였습니다(안 제10조의7 신설).

아. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 하였습니다(안 제10조의8 신설).

자. 권리금의 보호대상에서 전대차를 제외하였습니다(안 제13조제1항).

차. 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 하였습니다(안 제19조 신설).

■ 상가임대차나 권리금 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.

조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (2) 

상가임대차의 월세 인상요구에 대해

■ 질 문

저는 서울에서 상가건물을 2년간 임차하고 있는 임차인인데(상가임대차보호법 적용대상이긴 합니다), 계약체결일로부터 1년이 좀 지나자 임대인은 저에게 현재 차임 250만 원에서 300만 원으로 50만 원 인상을 일방적으로 통보해왔습니다. 저는 무조건 임대인의 요구에 응해야만 하나요?

■ 답 변

1. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’) 및 상임법 시행령은 보증금 또는 차임의 증액사유 및 증액의 상한선을 정하고 있는데, 그 내용은 아래와 같습니다.

즉, 임대인은 임대차 기간 중에 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 임차인에게 차임 등의 증액을 100분의 9 범위 내에서 요구할 수 있습니다만, 임대차계약을 체결한지 1년이 지나지 아니하였거나, 증액된지 1년이 지나지 아니한 경우에는 이마저도 요구할 수 없습니다.

2. 귀하의 경우에는, 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 되었다는 전제 하에, 임대차계약 체결 이후 1년이 지났기 때문에, 임대인의 차임 증액요구 자체가 불가능한 것은 아닙니다.

그러나 임대인이 차임 증감청구를 하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없으므로, 귀하의 경우 임대인의 차임 증액 요구는 청구 당시의 차임 250만 원의 100분의 9인 22만 5,000원(=2,500,000 × 0.09)을 초과할 수 없습니다. 따라서 귀하는 임대인이 50만 원 증액을 요구하더라도, 22만 5,000원을 초과하는 부분에는 응할 필요는 없습니다.

3. 다만, 임대인의 위와 같은 상임법 제11조의 차임 증액청구권은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는바(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 참조), 계약기간 만료 후 재계약을 하는 경우나 계약 종료 전 양 당사자가 증액 합의를 하는 경우에는 위 상임법이 정한 증액사유 및 증액의 상한선이 적용되지 아니하므로, 계속 위 상가건물을 임차하고자 한다면 임대인의 요구에 응할 수 밖에 없다는 점을 주의하셔야 할 것입니다.

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조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (1) 

권리금, 과연 인정받을 수 있나? 

■ 질문

저는 기존 임차인이었던 乙로부터 점포를 인수하면서 권리금 1억을 지급하였고 소유자인 甲과 임대차계약을 체결하면서 특별히 권리금에 관하여는 따로 약정을 하지 아니하였는데, 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 甲에게 권리금지급을 청구할 수 있는지요?

■ 해설

1. 권리금의 개념

권리금이란 부동산의 임대차, 전대차 또는 임차권의 양도 시에 그에 부수하여 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 임차인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 금전 기타의 유가물을 말하며, 그 주된 발생요인으로는 장소 이익의 대가, 시설물의 대가, 허가권의 대가, 기존의 권리의 대가 등을 들 수 있습니다.

2. 임대인에 대한 권리금 반환청구 가부

그런데 이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다.

가. 임차인이 임대인에게 권리금을 지급한 사안에서, 대법원은 ”권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것”이라고 판시하였습니다(대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조).

나. 임대차계약서상 "권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다"라고 기재한 사안에서도, 대법원은 “임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다”고 판시하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결 참조).

임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 사안에서도, 대법원은 “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것“이라고 판시한 바가 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 판결 참조).

라. 상가건물임대차보호법 일부개정 법률안(2014. 11. 7.자 김진태의원 등 10인 발의) 중 권리금 관련 주요 내용

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