조우성변호사의 인생내공 매거진

조우성 변호사의 '을'을 위한 행진곡 

특별손해를 핑계삼는 내용증명 발송법

통   보   서 

수 신 : 거만물산(주)

           주 소

           대표이사 김 거 만

발 신 : 작은테크(주)

           주 소

          대표이사 박 스 몰

제 목 : 계약불이행으로 인한 특별손해 발생 통보의 건

1. 귀사의 일익건승을 기원합니다.

2. 당사는 귀사와 지난 2012. 4. 4. 00시스템 구축에 관한 계약(이하 ‘본건 계약’이라 함)을 체결하고 현재 납기(2012. 10. 31.)를 맞추기 위해 최선의 노력을 다하고 있습니다.

3. 그런데 귀사측은 본건 계약에 명시되어 있지 않은 사항들에 대해서까지도 추가적인 용역을 요구하고 있는바, 현재 이로 인해 당사 인력들은 많은 어려움을 겪고 있습니다.

4. 당사는 2012. 12. 1.부터 K사로부터 발주를 받은 신규 프로젝트에 돌입할 예정입니다. 그런데 만일 귀사가 계속 본건 계약에 명시되어 있지 않은 내용을 요구할 경우, 당사로서는 그 요구에 대응하다 보면 2012. 12. 1.자로 시작하게 되는 K사 프로젝트를 정상적으로 시작하지 못하거나 심각한 차질을 입을 우려가 큽니다.

5. K사 프로젝트를 통해 당사는 6억 원 매출에 15% 정도의 이익을 예상하고 있는데, 만약 귀사의 계약불이행(무리한 계약 외적인 요구)으로 인해 위 프로젝트를 제 때 시작하지 못할 경우, K사 프로젝트를 통해 당사가 얻을 수 있었던 이익은 특별손해로서 귀사를 상대로 청구해야 하는 상황에 놓일 수도 있습니다(민법 제393조 2항).

6. 이에 당사로서는 귀사와 사이에 위 4.항 기재와 같은 불상사를 막는 것이 바람직하다는 판단 하에 이같은 통보서를 보내 오니 남은 계약 기간 동안 계약서에 명시된 이외의 사항에 대한 청구는 삼가해 주시기를 바라며, 이런 요청을 드리는 점을 널리 양해해 주시기 바랍니다.

2012. 9.

발신인 작은테크(주)

대표이사 박 스 몰 (인)

조우성 변호사의 을(乙)을 위한 행진곡 

상가임대차 계약기간 연장을 보장 받으려면

분류 : 을을 위한 행진곡 > 임대차

● 사례

홍진석 과장은 2년전 자신이 그 동안 모아 놓은 돈 1억 원으로 상가건물을 임차해서 카페를 시작했다. 홍과장은 직장생활을 하고 있었기에, 영업은 영업사장을 한명 영입해서 진행했다.

2년의 계약기간이 3개월 후면 만료가 된다. 그런데 건물주 측에서는 계약기간을 연장해 주지 않으려는 움직임이 있다. 

홍 과장은 계속 카페 영업을 하고 싶은데, 건물주가 계약 기간을 연장해주지 않을까봐 걱정이다.

그런데 어디서 ‘임차인은 5년간 계약기간을 보장받을 수 있다’는 말을 들었다. 과연 사실일까?

● 쟁점

- 상가임대차의 경우 계약기간 연장을 보장받을 수 있는 방법이 있는가?

● 설명 

- 만약 홍 과장의 카페 건물이 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받는 건물이라면(서울의 경우 보증금 3억 원 이하) 홍 과장에게는 계약갱신 요구권이 있다(상가건물 임대차보호법 제10조)

- 즉 임차인(홍과장)은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

- 그럼 건물주가 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 어떤 경우인가? 다음의 8가지 경우이다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(즉, 3달 정도 월세가 밀린 경우)

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

- 단, 이러한 계약갱신요구권은 최초의 임대기간을 포함하여 합계 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 가능하다.

● 조언

조우성 변호사의 을(乙)을 위한 행진곡 

계약 내용 안바꿔주려는 甲을 공략하라

분류 : 을을 위한 행진곡 > 계약법

■ 문제상황

1. 의뢰인인 대박광고(가명)는 00공사와 광고계약에 관한 계약을 진행 중이었음. 

2. 하루에도 몇 십만명이 이용하는 00공사의 각종 시설물에 대박광고가 제3의 업체(광고의뢰인)로부터 광고를 수주한 후 그 시설물에 광고를 집행하는 형태의 계약임.

3. 00공사가 당연히 ‘울트라 갑’, 대박광고는 ‘을’의 입장이었음. 

4. 00공사가 관련계약서(광고 운영 계약서)를 보내 왔는데, 00공사에게 일방적으로 유리하고 대박광고에게는 너무나 불리한 조항이 많았음. 

5. 대박광고는 00공사에게 계약서 내용의 수정을 요구했으나, 00공사 담당자는 일관되게 ‘우리는 모든 업체와 동일하게 계약을 진행하고 있어서 못바꿔줍니다’라는 입장만 되풀이 하고 있음. 도대체가 찔러도 빈틈이 없는 상황임.

6. 하지만 현재 계약서 상에는 대박광고 측에 엄청나게 불리한 조항이 많기에 그대로 계약했다가는 나중에 아주 낭패를 볼 가능성이 큰 상황.

7. 계약서 내용을 다소 변경하는 협상을 진행하고 싶다는 의뢰.

■ 진단

1. 통상 이런 경우 ‘울트라 갑’으로서는 답답할 것이 없기에 아주 뻣뻣하게 나오는 것이 당연함. ‘억울하면 출세하쇼’ 컨셉의 안하무인 갑에게는 아무리 좋은 말로 설득해봐야 움직이질 않음. 따라서 약하게 보이는 전략으로는 한계가 있다는 점에 인식의 일치.

2. 그럼 ‘쎄게’ 나가야 함. 쎄게 나가기 위한 법률 검토에 돌입. 

5. 현재 갑의 담당자가 ‘우린 모든 업체와 동일하게 계약을 진행하고 있어서 계약 내용 못 바꿔 줍니다’라고 주장하는 것은, 다른 말로 하면 ‘우리 계약은 약관입니다’의 의미가 되는 것임. 그래? 약관이라고? 좋아. 너 두고 보자.

■ 처방

1.. 의뢰인인 대박광고의 담당자에게 다음 사항을 지시. -> ‘갑’의 담당자로부터 문서나 메일로 ‘우리는 모든 업체와 동일한 계약을 사용하고 있으니 수정이 불가합니다’라는 내용의 답신을 받아라.

2. 그 다음에는 굿가이 뱃가이 전술을 통해 ‘00공사의 이 광고계약 건은 약관으로 취급될 수 있다’는 점을 강조하고 불공정약관임을 이유로 공정거래위원회에 신고할 수도 있겠다는 뜻을 은근히 비춘다(물론 이 과정에서는 대단히 전략적인 접근이 필요)

■ 협상결과

1. 대박광고 담당자(김부장)는 00공사 담당자에게 여러차례 계약 변경을 이메일을 통해 주장했고, 00공사 담당자는 이메일을 통해 ‘우리 공사는 모든 업체와 동일한 내용으로 계약하며 변경은 거의 이루어지지 않는다’는 내용을 밝혀 옴(증거 확보!)  

2. 더구나 00공사 담당자는 ‘조건이 맞지 않으면 어차피 우리는 당신네 회사(대박광고)와는 계약할 수 없다. 괜히 힘빼지 말라’는 식의 무례한 내용까지 이메일에 담아서 보내옴.(불끈!!!!) 

3. 대박광고 영업 담당자인 김부장은 굿가이, 대박광고 고문변호사인 조우성 변호사는 뱃가이의 역할을 맡기로 함.

4. 김부장이 00공사에 가서 설명. “사실 저는 00공사의 입장을 이해하는데요, 저희 고문변호사가 그 동안 저와 담당자님간에 주고받은 메일을 보더니,

‘이 계약은 그럼 약관이라는 말이잖아요. 좋습니다. 어차피 대박광고가 광고계약을 못 딸 바에는, 그 동안 00공사가 계약했던 모든 계약이 다 불공정 약관임을 주장하면서 공정거래위원회에 신고합시다. 00공사의 부당한 처사를 그대로 보고 있을 수만은 없습니다.’ 

라면서 펄펄 뛰는 겁니다. 특히 그 때 보내오신 이메일에서 ‘우리는 계약 내용을 거의 바꾸지 않는다’는 부분은 공정거래위원회에서 볼 때 100% 약관으로 볼 수 있는 근거가 된다고 하던데요....”

5. 이 이야기를 들은 00공사 담당자, 완전 급 당황.

김부장은 “저희들과의 계약 뿐만이 아니라 그 동안 00공사가 진행해 왔던 모든 계약이 전부 무효화될 수 있다고 우리 고문변호사가 펄펄 뛰던데요”라고 언급함으로써 불난집에 부채질까지 함.

6. 00공사 담당자로서는 자신의 이메일로 인해 문제가 확대될 것을 우려하여, ‘그럼 계약 내용 중에서 어떤 점을 고치기를 원하느냐’는 식으로 입장 변화.

대박광고 김부장은 내가 지시한 대로 가장 독소조항인 ‘위약벌 조항’과 ‘계약해지 사유’ 부분에 대해서 제안을 했고, 담당자는 ‘도저히 변경이 불가능하다’면서 큰소리 칠 때는 언제고, 그 부분을 선선히 변경시켜 줌.,

7. 그러면서 00공사 담당자는 ‘고문변호사 그 사람, 꼭 좀 진정시켜 주세요. 문제가 확대되면 전 큰일납니다’면서 김부장에게 신신당부. 김부장은 00공사 담당자에게 ‘네, 제가 어떤 식으로든 우리 변호사가 경거망동하지 않도록 붙들어 매겠습니다.’라고 답변.

8. 결국 대박광고는 그 어느 회사(乙)도 감히 관철하지 못한 공정한 계약을 00공사와 체결할 수 있었음.