조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (1)
권리금, 과연 인정받을 수 있나?
■ 질문
저는 기존 임차인이었던 乙로부터 점포를 인수하면서 권리금 1억을 지급하였고 소유자인 甲과 임대차계약을 체결하면서 특별히 권리금에 관하여는 따로 약정을 하지 아니하였는데, 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 甲에게 권리금지급을 청구할 수 있는지요?
■ 해설
1. 권리금의 개념
권리금이란 부동산의 임대차, 전대차 또는 임차권의 양도 시에 그에 부수하여 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 임차인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 금전 기타의 유가물을 말하며, 그 주된 발생요인으로는 장소 이익의 대가, 시설물의 대가, 허가권의 대가, 기존의 권리의 대가 등을 들 수 있습니다.
2. 임대인에 대한 권리금 반환청구 가부
그런데 이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다.
가. 임차인이 임대인에게 권리금을 지급한 사안에서, 대법원은 ”권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것”이라고 판시하였습니다(대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조).
나. 임대차계약서상 "권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다"라고 기재한 사안에서도, 대법원은 “임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다”고 판시하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결 참조).
임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 사안에서도, 대법원은 “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것“이라고 판시한 바가 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 판결 참조).
다. 본 사안의 경우
따라서 질문하신 사안의 경우에도 위와 같은 대법원 판례의 태도에 비추어 볼 때, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 박탈하거나 방해한 경우가 아닌 이상, 임차인은 임대차 계약의 종료만을 이유로 임대인에게 곧바로 권리금을 청구하기는 어렵다고 판단됩니다. 다만, 최근 상가건물임대차보호법 개정안에서는 권리금에 관한 규정을 신설함으로써 입법적으로 이를 해결하고자 하였는바, 이를 소개하면 다음과 같습니다.
라. 상가건물임대차보호법 일부개정 법률안(2014. 11. 7.자 김진태의원 등 10인 발의) 중 권리금 관련 주요 내용
권리금거래의 현실을 법제화하여 임차인이 투하자본을 회수할 수 있는 기회를 실질적으로 보장함으로써 임차인의 안정적인 영업을 보호하고자 상가건물임대차보호법 일부개정법률안이 김진태의원 등 10인의 제안으로 현재 국회 법제사법위원회에 상정되어 회의 중에 있습니다.
위 개정안에는 (1)권리금의 정의를 상가건물임차보호법에 도입하여 그 범위를 명확하게 규정하였고(안 제10조의3), (2) 임대인은 임대차종료 후 2개월까지 법률에서 규정한 행위를 하여 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 되고, 이를 위반할 경우 손해배상책임을 부담하도록 하였습니다(안 제10조의4). 그 구체적 내용은 다음과 같습니다.
1) 제10조의3(권리의 정의)
“권리금”이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인(임차인이 전대인이 되거나 임차권의 양도인이 되는 경우를 포함한다)에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
2) 제10조의4(권리 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차 종료 후 2개월까지(임대인이 임대차기간이 만료되기 3개월 전까지 갱신거절의 통지를 한 경우에는 임대차의 종료시까지로 한다) 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 임대차종료 당시의 권리금을 지급받을 수 있도록 협력할 의무가 있다. 다만,제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임대인은 제1항의 협력의무를 위반하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.
1.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4.정당한 이유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거부하는 행위
③ 다음 각 호의 경우에는 제2항제4호의 정당한 이유가 있는 것으로 본다.
1.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3.임차목물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우
4.임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지한 경우
④ 임대인이 제2항에 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 임대차종료 당시의 권리금을 넘지 못한다.
⑤ 임차인은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 임대인에게 제4항에 따른 손해의 배상을 청구할 수 있다.
⑥ 제4항 후단에 따른 권리금의 산정기준은 해당 임차목물인 상가건물의 수익현황, 영업시설 현황, 인근 상권의 권리금 거래가격 수준 등을 고려하여 국토교통부장관이 고시할 수 있다.
■ 상가임대차 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.
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