조우성변호사의 인생내공 매거진

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (4) 

사업자등록을 중간에 옮길 경우

<질문>

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (3) 

사업자등록증에 상가 주소를 잘못 기재했을 경우

<질문>

<답변>

지번을 잘못 기재한 경우 보호받지 못합니다. 

상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 사업자등록신고를 주소에 적힌 그대로 신고해야 합니다. 

임차인이 착각을 해서 번지를 잘못 신고한 경우에는 사업자등록이 실제 지번하고 똑같지가 않으므로 법의 보호를 받을 수 있는 상태가 아닙니다. 즉 임차인이 상가건물임대차보호법의 ‘대항력’이라는 것을 취득하지 못한다는 의미입니다.

따라서 지금이라도 그 잘못을 발견했다면 

건물주인이 다른 사람에게 건물을 넘기거나 은행으로부터 돈을 빌려 건물에 저당권이 설정되는 등의 조치가 이루어지기 전에 가능한 빨리 사업자등록상 번지를 123번지에서 122번지로 정정해야 합니다. 

만일 귀하가 건물주인이 다른 사람에게 건물을 넘긴 후에 사업자등록을 정정하는 경우에는 새로운 주인이 ‘나가라’고 할 경우 이를 거부할 수 없습니다(대항력이 없기 때문에). 

그리고 저당권이 설정된 후에 사업자등록을 정정하는 경우에도 건물주인이 빌린 돈을 은행에 돌려주지 못해서 경매로 넘어가는 경우 저당권에 앞서서 보증금을 받을 수가 없답니다.  

주의사항 : 사업자등록을 신고할 때 주소를 정확히 기입합시다! 오타 주의!

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.

친구 변호사 윤길웅

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (2) 

상가운영위원회와 체결한 상가임대차계약의 효력?

<질문>

제가 신림사거리에 위치한 '길웅쇼핑몰'의 나이키 매장에 대해 점포소유자들 모두로 구성된 상가운영위원회와 임대차계약을 체결하였습니다. 만일 제가 나이키 매장에서 1년간 장사를 하고 나서 점포소유자에게 1년 임대 연장을 요구한다면 가능한가요? 

그리고 제가 나이키 매장을 상가운영위원회의 허락을 얻어서 다른 사람에게 넘긴 경우에는 어떤가요?

(단, 제 임대차보증금은 환산보증금 기준으로 3억 원 미만이어어 상가건물임대차보호법 적용대상입니다)

<답변>

첫 번째 질문의 경우, 귀하는 1년 더 나이키 매장에서 영업을 할 수 있습니다.

우선, 귀하가 건물주와 계약을 체결한 것이 아니라 상가운영위원회와 계약을 체결한 것에 대해서 살펴보겠습니다.

이러한 상가운영위원회는 건물주로부터 상가임대에 대한 권한을 위임받고 있으므로 귀하가 상가운영위원회와 임대차계약을 체결했다면 이는 적법한 임대차계약으로 보입니다(물론 좀 더 확실히 하시려면, 상가운영위원회가 건물주로부터 계약체결에 대한 권한을 위임받았는지를 확인해 보시는 것이 좋겠습니다).

일반적으로 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 자들이라서 스스로 임차인을 구하기도 어렵고 상가의 활성화를 위한 노하우가 전혀 없는 상태라서 임대수익의 극대화를 도모하기 힘듭니다. 그래서 상가운영위원회를 조직한 뒤 점포소유자들을 대신해서 해당 점포를 운영할 수 있는 임차인을 찾아 입점시키는 등의 행위를 하고 있습니다. 

귀하는 상가건물임대차보호법의 적용을 받으므로 건물주에게 1년간 더 영업하겠다고 하면 그 기간 동안 영업을 할 수 있습니다. 위 법에 따르면 귀하에게 귀책사유가 없는 한 최장 5년의 기간 동안은 계약기간 연장을 요구할 수 있답니다.

두 번째 질문의 경우, 귀하로부터 나이키 매장을 넘겨 받은 사람도 적법하게 영업을 할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법에 의하면 임차인이 계약을 연장할 수 있는 권리를 인정하고 있으나, 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전부 또는 일부를 넘긴 경우에는 임대인이 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 또한 임차인으로부터 넘겨 받은 사람은 임차인을 통하여서 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 

그러나 전 매장주인(귀하)이 상가운영위원회의 동의를 얻어서 현 매장주인에게 임차권을 넘겼으므로 현재 나이키 매장을 운영하는 자는 전 매장주인을 통하여 계약을 연장할 수 있는 권리를 그대로 넘겨 받은 것이 되어, 점포소유자는 이를 거절할 수가 없습니다. 다만 그 기간이 모두 합해서 5년이라는 제한이 있을 뿐입니다. 총 5년 안에 두 사람 모두 본전을 뽑아야 합니다.

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.

친구 변호사 윤길웅

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (1) 

보증금, 월세와 상가건물임대차보호법 적용범위

<질문>

제가 신림사거리 문화의 거리에 있는 ‘길웅집’에서 상가보증금 2억 원, 월세 190만 원에 소고기를 팔고 있었습니다. 그런데 건물 주인이 제 가게 장사가 잘된다는 이유로 월세를 15만 원 올리자고 하여 어쩔 수 없이 월세를 올려주었습니다. 

월세를 올리기 전에 제가 상가건물임대차보호법으로 보호 받을 수 있었나요? 

그리고 월세를 올린 지금 저는 보호받을 수 있나요?

<답변>

첫 번째 질문의 경우는 상가건물임대차보호법상의 보호대상입니다. 

상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 상가임차인은 보증금이 서울의 경우 4억 원 이하인 경우라야만 합니다. 환산보증금 계산법은 [ 상가보증금 + (월세 X 100) ]입니다. 

이 식에 따라 계산해 본 신림사거리에 있는 ‘길웅집’의 환산보증금은 3억 9천만 원[2억 원+(190만 원*100)]이므로 상가임대차보호법의 적용을 받을 수가 있습니다.

두 번째 질문의 경우는 상가건물임대차보호법상의 보호(적용)대상이 아닙니다. 

건물주인이 15만 원 인상을 요구하여 어쩔 수 없이 월세를 올린다고 하더라도 위에서 본 환산보증금 계산법에 따라서 계산을 해보면, ‘길웅집’의 환산보증금은 4억 5백만 원[2억+(205만 원*100)]이 되므로 서울시에 적용되는 한도액인 4억 원을 초과하게 됩니다. 이 때에는 상가건물임대차보호법이 아닌 민법이 적용됩니다.

상가건물임대차보호법이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우는 그 보호의 범위에서 큰 차이가 납니다. 

예를 들어 건물주인이 바뀌어 새로운 건물주인이 임차인에게 나가라고 하면 첫 번째 경우는 계속 영업을 할 수가 있으나, 두 번째의 상황에서는 쫓겨날 수 있습니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우에는 임차인이 대항력이라는 것을 가지고서 건물주에게 자신이 영업을 할 수 있다고 말할 수 있으나, 적용되지 않는 경우에는 건물주의 퇴거 명령에 속수무책일 수 밖에 없기 때문입니다. 

그 외에도 상가건물임대차보호법의 적용을 받으면, 계약갱신요구권, 임차권등기명령 등 다양한 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 내가 임차한 건물이 상가건물 임대차보호법의 적용이 되는지 여부를 파악하는 것은 대단히 중요합니다.

상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금의 범위는 이 내용을 참고하셔요.

http://blog.naver.com/cyberpro6?Redirect=Log&logNo=120205565254

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.

친구 변호사 윤길웅