조우성변호사의 을을 위한 행진곡 : 상가임대차 계약기간 연장을 보장 받으려면

조우성 변호사의 을(乙)을 위한 행진곡 

상가임대차 계약기간 연장을 보장 받으려면

분류 : 을을 위한 행진곡 > 임대차

▶ '을을 위한 행진곡' 소개 ◀

비즈니스 현장에서 상대적으로 약한 처지에 놓인 '乙'들은 많은 어려움을 겪고 있습니다. 하지만 법 지식과 협상의 노하우를 적절히 활용하면 乙이라 하더라도 甲의 요구에 효과적으로 대응할 수 있습니다.

'을을 위한 행진곡'은 권리위에 잠자는 자는 보호받지 못한다는 격언이 있습니다. 다양한 비즈니스 상황에서 乙의 처지에 있는 분들이 만나게 되는 부당한 상황을 슬기롭게 극복해 보려는 노력에서 기획되었습니다.  

"아는 乙이 곧 甲이다."

● 사례

 

홍진석 과장은 2년전 자신이 그 동안 모아 놓은 돈 1억 원으로 상가건물을 임차해서 카페를 시작했다. 홍과장은 직장생활을 하고 있었기에, 영업은 영업사장을 한명 영입해서 진행했다.

2년의 계약기간이 3개월 후면 만료가 된다. 그런데 건물주 측에서는 계약기간을 연장해 주지 않으려는 움직임이 있다. 

홍 과장은 계속 카페 영업을 하고 싶은데, 건물주가 계약 기간을 연장해주지 않을까봐 걱정이다.

그런데 어디서 ‘임차인은 5년간 계약기간을 보장받을 수 있다’는 말을 들었다. 과연 사실일까?

● 쟁점

- 상가임대차의 경우 계약기간 연장을 보장받을 수 있는 방법이 있는가?

● 설명 

- 만약 홍 과장의 카페 건물이 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받는 건물이라면(서울의 경우 보증금 3억 원 이하) 홍 과장에게는 계약갱신 요구권이 있다(상가건물 임대차보호법 제10조)

- 즉 임차인(홍과장)은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

- 그럼 건물주가 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 어떤 경우인가? 다음의 8가지 경우이다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(즉, 3달 정도 월세가 밀린 경우)

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

- 단, 이러한 계약갱신요구권은 최초의 임대기간을 포함하여 합계 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 가능하다.

● 조언

1) 홍 과장은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지(기간을 놓치지 말고) 건물주에게 ‘난 계약을 갱신하고 싶소이다’라는 점을 내용증명을 통해 알려야 한다.

2) 홍 과장이 월세를 미납했다든지 하는 잘못을 저지르지 않았다면 최소한 5년간은 계약기간을 보장받을 수 있다.