조우성 변호사의 법 이야기 : 상가임차인인데 계약 기간은 다 돼가고 장사는 더 하고 싶을 때

상가임차인인데 계약 기간은 다 돼가고 장사는 더 하고 싶을 때

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▨ 전제상황

• 나는 상가임차인이다. 그런데 계약기간이 6개월 남짓 남았다.


• 나는 좀 더 영업을 하고 싶다. 난 무엇을 알아두어야 하나?

 

▨ Must Know

 

1. 상가임대차보호법 대상인 경우

 

가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면

임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요)

이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 9%의 범위 내에서 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다(법 제11조 1항 단서)

나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.

이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)

다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 

 

즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.

라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우

권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.

2. 상가임대차보호법 대상이 아닌 경우

 

유의사항 : 환산보증금이 법정 기준치를 초과하여 상가임대차보호법 대상이 되지 않는다 하더라도, 계약갱신권은 인정된다.  2013. 8. 상가건물임대차 보호법이 개정되면서 이 특례조항이 규정되었다(상가임대차보호법 제2조 3항).

따라서 상가임대차보호법 적용대상이 아니라고 해서 무조건 계약갱신권이 인정되지 않는다고 낙담해서는 안된다.

가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면

임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요).

이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다. 다만 상가임대차보호법 적용을 받는 사람은 9% 미만에서만 올려주면 되지만, 상가임대차보호법 적용을 받지 못하는 사람에게는 임대인이 9% 한도를 초과해서 임대인이 월세 등을 올려달라고 요구할 수 있다.

나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.

이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)

다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 

즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.

라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우

권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.

 

상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금의 범위는 이 내용을 참고하셔요.

 

http://blog.naver.com/cyberpro6?Redirect=Log&logNo=120205565254

 

☞ 상가건물 임대차 분쟁에 관한 질의는 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로.