조우성 변호사의 법률의견서 : 월세미지급에 대한 단전, 단수조치의 적법성

조우성 변호사의 법률의견서 : 월세미지급에 대한 단전, 단수조치의 적법성

 

▢ 사전 체크

 

월세를 제대로 내지 않는 임차인을 상대로 단전, 단수조치가 가능한지에 대해 정확히 알고 있는지요?

 

 

 

▢ 질문

 

저희 건물 1층을 임차해 주었습니다. 그곳에선 카페를 하고 있는데요, 3개월째 월세를 내지 않고 있습니다. 요즘 불경기라서 그런가 봅니다. 월세를 내라고 몇번이나 독촉을 했는데 감감 무소식입니다. 그래서 다음주까지 월세를 정리하지 않으면 단전, 단수조치하겠다는 뜻을 통보했습니다. 이 정도 사정이면 단전, 단수가 가능하지 않을까요?

 

 

 

 

 

▢ 답변

 

일정한 요건을 갖추어야 단전, 단수가 가능합니다. 만약 이를 위반하면 형사상 책임을 질 수도 있습니다.

 

 

 

▢ 해설

 

 

1. 형법상 업무방해죄가 문제될 수 있습니다.

 

건물주가 단전, 단수를 할 경우, 세입자로서는 형사상 책임(업무방해죄)을 거론하게 됩니다. 따라서 과연 건물주의 단전, 단수가 업무방해죄로 처벌될 수 있을지 여부를 살펴보아야 합니다.

 

이와 관련하여 단전, 단수가 업무방해죄에 해당되는지에 대한 명확한 기준을 제시한 대법원 판결이 있어 소개합니다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157호 판결).

 

2. 위 대법원 판례의 분석

 

위 대법원 판례에서는 단전, 단수 조치를 취한 건물주에게 무죄가 선고되었습니다. 이 판례에서 건물주에게 무죄가 선고된 그 자세한 내역을 살펴볼 필요가 있습니다.

 

즉, 위 사안의 내용은

 

1) 약정 임대차기간이 이미 만료되었고,

2) 임대차보증금도 연체차임 등으로 공제되어 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는 주점이

3) 월 1,000만 원씩의 차임지급을 연체하고 있는 상황에서

 

4) 약정 임대차기간 만료 전부터 계약해지의 의사표시를 해왔고,

5) 약정 임대차기간 만료 후에는 2회에 걸쳐 연체차임의 지급을 최고함과 아울러 단전ㆍ단수조치를 예고한 후에

6) 1회의 단전ㆍ단수조치를 했던 사안입니다.

 

대법원은, 이 정도 사유라면 단전, 단수조치는 건물주가 자신의 곤란한 상황을 타개하기 위해 불가피하게 취한 조치로서, 세입자의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때,

 

사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 있다고 보아 무죄판결했습니다.

 

 

 

3. 건물주에게 유죄를 인정한 다른 대법원 판결

 

다른 사안에서는 건물주가

 

1) 약정 임대차기간이 7 내지 9개월 이상 남아 있고,

2) 임대차보증금이 7,000만 원 이상 남아 있는 상태에서,

3) 많은 비용을 들여 영업을 하고 있는 주점이 월 300만 원씩의 차임지급 등을 연체하고 있다는 이유로 계약해지의 의사표시와 단전ㆍ단수조치의 경고만을 한 후에 2회에 걸쳐 단전ㆍ단수조치를 했는데,

 

대법원은 이 정도의 사유라면 건물주는 세입자의 권리를 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 볼 수 있어 업무방해죄에 해당된다고 보았습니다.

 

4. 결어

 

결국 쉽사리 단전, 단수가 허용되는 것은 아니고 엄격한 요건 하에서만 허용된다는 것을 유념할 필요가 있습니다.

 

 

▢ Advice

 

월세 미지급을 이유로 단전단수 조치를 하려면 대략 다음과 같은 요건이 필요함.

 

1) 이미 임대차기간이 만료되었거나 월세 미지급을 이유로 해지되었음

2) 임대차 보증금이 거의 남지 않았음.

3) 꽤 큰 규모의 월세가 책정되어 있는데, 이를 내지 않고 있음.

4) 계약을 계속 불이행할 경우에는 단전, 단수 조치가 내려질 수 있음을 서면을 통해 2회 이상 사전 경고.

 

 

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