계약명의신탁시 발생할 수 있는 문제

<질문사항>

이 사안은 2005년 11월의 일이다.

놀부는 변사또로부터 땅을 좀 사두려고 한다.

그런데 자기 앞으로 땅을 사놓았을 경우에는 나중에 문제가 될까봐(세금 등), 걱정하던 중 사회에서 알게 된 심지가 굳은 청년인 홍길동 앞으로 등기를 해두면 될 것 같았다.

적어도 홍길동이라는 친구가 나중에 오리발을 내 밀 것 같지는 않으니.

그래서 놀부는 변사또로부터 땅을 사되, 사실은 자신이 돈을 내면서도 '홍길동'이가 사는 것처럼 속여서 변사또는 홍길동이 그 땅을 사는 것으로 알고 땅을 넘겼다(등기 이전).

문제는 이제 와서 홍길동이 마음이 바뀌어서 땅을 안 넘겨 줄려고 개긴다는 점이다.

이 경우 놀부는 괘씸한 홍길동을 상대로 땅을 달라고 할 수 있을까?

※ 이 경우 부동산실명제법(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률)에 따르면 어떤 문제들이 발생할까?

<설명>

1. 사실관계를 정리하면

1) 일단 땅의 명의는 변사또로부터 홍길동으로 바로 넘어왔다.

2) 하지만 홍길동과 놀부 사이에는 이 땅은 놀부의 땅으로 인식되고 있다(명의신탁 관계. 이 경우 놀부를 명의신탁인, 홍길동을 명의수탁인)

2. 부동산실명제법이 1997. 1. 1.부터 시행되고 있음. 따라서 그 이전에는 자유롭게 명의신탁이 인정되어 왔으나 이 법 시행 이후에는 부동산실명제법에 따라 명의신탁관계가 규정됨.

3. 본 사안과 같은 경우를 계약명의신탁이라 한다. 즉, 대외적으로는 수탁자인 홍길동이 매수인의 모습을 띠고 있는 형태.

4. 명의신탁약정은 무효가 된다.(부동산실명제법 제4조 1항)

따라서 놀부와 홍길동 사이에서도 홍길동이 소유자가 되는 것이다.

놀부가 "야 임마! 그거 내가 명의신탁 해 놓은 거잖아?"라고 말을 하지 못하게 된다. 홍길동은 합법적으로 이 땅을 꿀꺽할 수 있게 되었다.

※ 바로 이 점에서 부동산실명제법의 의미가 있다. 명의신탁자(놀부)에게 이런 위험부담을 준 것이다. 따라서 명의신탁을 함부로 못하게 하려는 것이다.

5. 변사또로부터 홍길동으로 넘어 온 등기의 효력

1) 원칙적으로 이 등기 역시 무효다. 명의신탁이 개입되어 있기에.

2) 하지만 변사또가 선의(즉, 명의신탁 관계라는 것을 몰랐을 경우)에는 변사또로부터 홍길동으로 넘어 온 것은 유효다.

3) 즉 홍길동은 이 땅의 실질적인 소유자가 되어 버린다.

6. 관련자들에겐 어떤 패널티가 주어지나?

가. 놀부(명의신탁자)

1) 부동산 가액의 30%에 해당하는 과징금이 부과된다(법 제5조 1항 1호)

2) 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금(법 제7조 1항 1호)

--> 공소시효 7년 (2012년 11월까지 기소 가능)

3) 결정적으로 놀부는 홍길동을 상대로 땅을 돌려달라고 청구할 수가 없다.

다만, 그 매매대금에 대해서는 홍길동을 상대로 금전부당이득반환청구는 할 수 있다고 본다. 대구지방법원 2007. 10. 16. 선고 2007가단20188 판결

나. 홍길동(명의수탁자)

1) 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금(법 제7조 2항)

--> 공소시효 5년 (2010년 11월까지 기소 가능, 이미 지나버렸음)

<결론>

1. 명의신탁은 함부로 하면 안 된다. 예전처럼 명의신탁이 유효한 것으로 인정되지 않으므로, 명의신탁 약정을 하더라도 소유권은 명의수탁자(즉 홍길동)에게 넘어가게 된다.

2. 결국 억울한 놀부는 나중에 홍길동을 상대로 매매대금에 대한 부당이득반환을 구할 수밖에 없게 되는데, 그것도 만만치 않다.

<참고 판례> 계약명의신탁에서 매매대금을 부당이득반환청구할 수 있다는 사례

대구지방법원 2007. 10. 16. 선고 2007가단20188 판결【소유권이전등기】

판시사항

매도인이 명의신탁사실을 알고 있는 계약명의신탁의 경우 신탁자가 수탁자에게 부당이득반환을 위해 매수자금 상당 금전을 지급을 구할 수 있는지 여부

참조법령

부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항

전 문

대구지방법원

판결

사건 2007가단20188 소유권이전등기

원고 임○○ 대구 달서구 ○○동 ○○마을 ○○○호

피고 서○○ 대구 달서구 ○○동 ○○마을 ○○○호 소송대리인 변호사 ○○○

변론종결 2007. 9. 18.

판결선고 2007. 10. 16.

주 문

1. 원고의 주의적 청구와 예비적 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

주위적 청구 : 피고는 원고에게 별지 목록 기재 대지에 관하여 2001. 3. 8. 부당이득, 같은 목록 기재 건물에 관하여 2001. 4. 16. 부당이득을 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하라(이하 위 대지를 '이 사건 대지', 위 건물을 '이 사건 건물', 위 대지와 건물을 합하여 '이 사건 부동산'이라 한다).

예비적 청구 : 피고는 원고에게 7,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 기초사실

원고와 피고는 처남매부 사이로 피고가 원고의 처인 ○○○의 동생인 사실, 이 사건 대지에 관하여 대구지방법원 달서등기소 2001. 3. 8. 접수 제15520호로 2001. 2. 28.매매를 원인으로 한 피고 명의의 소유권이전등기, 2001. 3. 19.경 신축된 이 사건 건물에 관하여 위 등기소 2001. 4. 16. 접수 제27962호로 피고 명의의 소유권보존등기가 경료되어 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

(1) 원고는 이 사건 대지의 소유자인 ○○○의 남편이자 이 사건 건물의 신축자인 ○○○와 협상하여 이 사건 건물을 2억 6,000만 원에 매수하기로 하면서 피고와 명의신탁약정을 체결한 후 매수인을 피고로 하는 매매계약을 체결한 다음 피고 명의로 이 사건 부동산에 관한 등기를 경료하였다.

(2) 따라서, 피고는 명의신탁약정에 의해 이 사건 부동산 자체를 부당이득하였으므로 그 반환을 위해 신탁자인 원고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있고(주위적 청구), 가사 부동산 자체를 반환할 의무가 없다고 하더라도 피고가 부당이득한 매매대금 상당액 2억 6,000만 원의 일부인 7,000만 원을 원고에게 반환할 의무가 있다(예비적 청구).

나. 피고의 주장

(1) 이 사건 부동산은 ○○○이 매수자금을 부담하여 취득한 것으로 원고는 ○○○을 대리하여 피고 명의로 매매계약을 체결하였을 뿐이고, 피고가 원고와 명의신탁약정을 체결한 적은 없다.

(2) ○○○은 2004. 4. 22. 이 사건 부동산을 대금 2억 8,600만 원에 피고에게 매도하였는데, 피고는 임차보증금채무 2억 4,600만 원, 근저당채무 2,000만 원을 승계하고 나머지 매매대금 2,000만 원을 ○○○에게 지급함으로써 이 사건 부동산에 관한 소유권을 취득하였다.

(3) 따라서, 원고의 명의신탁 주장은 아무런 근거가 없는 것이어서 원고의 청구에 응할 수 없다.

3. 판단

가. 주위적 청구에 대한 판단

(1) 원고의 주장과 같이 원고가 피고와 사이에 명의신탁약정을 맺은 후 피고의 명의로 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결한 다음 피고 명의로 등기를 마쳤다면, 이는 명의신탁의 유형 중 이른바 '계약명의신탁'에 해당한다고 할 수 있다. 그런데 계약명의신탁약정이 체결되었다고 가정할 경우, 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문이 적용되어 피고 명의의 등기가 무효로 되면 피고에게 소유권이 귀속될 수 없고, 같은 항 단서가 적용되어 그 등기가 유효하다면 피고는 명의신탁약정의 제한을 받지 않는 완전한 소유권을 취득하기 때문에 부당이득반환의 대상은 부동산 자체가 아니라 매수자금 상당의 금전이라고 보아야 하므로, 위 양쪽 어느 경우에 해당하더라도 피고가 부동산 자체를 부당이득하였다고 볼 여지는 없다. 위 법리에 의하면, 원고가 명의신탁약정의 결과 피고가 보유하게 된 매수자금 관련 부당이득의 반환을 구할 수 있음은 변론으로 하더라도, 피고를 상대로 직접 소유권이전등기를 구할 권한이 있다고 할 수는 없으므로, 원고의 주위적 청구는 더 이상 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

(2) 원고가 주의적 청구의 근거로 내세우는 판례(대법원 2002. 12. 26. 선고 200다21123호 판결)는 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 시행 전에 명의신탁약정이 있었던 사안에 대한 것으로 위 법률 시행 후에 명의신탁약정이 이루어졌다고 주장하는 이 사건에서 원용할 수 있는 적절한 선례가 되지 못한다.

나. 예비적 청구에 관한 판단

(1) 원고와 피고 사이에 명의신탁약정이 체결되었다는 점을 인정할 직접 증거는 없다. 그러나 피고도 신탁자가 누구인지를 다투고 있을 뿐 이 사건 부동산을 명의신탁 받은 사실은 인정하고 있는 점, 당사자들의 주장으로 보아 이 사건 부동산을 실제로 취득한 사람이 원고 또는 ○○○임은 분명한 점, 원고뿐만 아니라 피고도 ○○○과 명의신탁약정이 있었다는 자료를 제출하지 못하고 있는 점 등의 제반사정을 감안하면, 원고와 ○○○ 중 매수자금을 실제로 출연한 사실상의 취득자가 이 사건 부동산을 명의신탁하였다고 볼 여지가 있으므로, 원고의 주장과 같이 과연 이 사건 부동산의 매수자금을 전액 원고가 출연하였는지 여부에 대하여도 보건대, 갑 제5 내지 12호증, 갑 제14, 16호증, 을제11호증의 2의 각 기재와 증인 ○○○의 증언만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 그 증거가 없고, 다른 한편, ○○○이 매수자금을 전적으로 부담하였다고 볼 증거도 충분하지는 아니한바, 그렇다면 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산은 원고와 ○○○이 혼인생활 중 취득한 공유재산(민법 제830조 참조)이라고 봄이 상당하므로, 이 사건 부동산이 사실상 원고의 특유재산임을 전제로 한 위 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 그리고 원고와 피고 사이에 명의신탁약정이 있었다 하더라도(공유재산에 해당하여 원고와 ○○○을 공동신탁자로 볼 수 있는 경우까지 포함), 매도인의 명의신탁약정이 있다는 것을 알지 못하였다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없는 이 사건에서 원고는 다음과 같은 이유로 피고를 상대로 하여 매수자금 상당의 부당이득반환을 구할 수 없다. 명의신탁약정과 피고 명의로 경료된 등기가 모두 무효(위 법률 제4조 제1항, 제2항 본문)인 이상 매도인과 수탁자인 피고 사이에 체결된 매매계약도 물권변동이라는 목적을 달성할 수 없어 역시 무효가 되므로 부동산의 소유권은 등기명의를 떠나 매도인에게 그대로 남아있게 되는바, 이러한 경우 매도인은 수탁자에게 매매계약의 무효로 인한 원상회복 또는 소유권에 기한 소유권이전등기의 말소 내지 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 구할 수 있는 반면, 수탁자는 매도인에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있는 법률관계가 성립하는 것이고, 그러한 법률관계에서 수탁자가 명의신탁약정에 기해 보유하게 된 것은 매도인에 대한 매매대금반환채권 밖에 없어 수탁자가 매매대금반환채권을 부당이득하였다고 할 수는 있지만, 매매대금 상당의 금전을 부당이득하였다고 평가할 수는 없는 것이며, 따라서 피고가 매매대금반환청구권을 행사하여 매도인으로부터 매매대금을 반환받아 보유하고 있지 아니한 상태에서는, 원고가 피고를 상대로 그가 부당이득한 매매대금반환채권의 양도를 구하는 것은 모르되, 피고가 부당이득한 범위를 초과하여 실제 보유하고 있지도 않은 매매대금 상당 금전의 지급을 구할 수는 없다(이와 달리 매도인이 명의신탁 사실을 알지 못하여 위 법률 제4조 제2항 단서가 적용되는 그 등기가 유효하여 수탁자는 완전한 소유권을 취득하게 되는 법률관계가 성립하므로 수탁자가 매수자금 상당의 금전을 부당이득하였다고 평가할 수 있다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김기현______________________

부동산목록

1. 대구 ○○구 ○○동 ○○○○-○ 대 182.7㎡

2. 위 지상

철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 단독주택

1층 단독주택(3가구) 107.88㎡

2층 단독주택(3가구) 107.88㎡

3층 단독주택(2가구) 108.69㎡