cdri ; 기업분쟁연구소 체크리스트 - 근저당권 설정된 집의 임대차계약 체결시 유의점

cdri : 기업분쟁연구소 체크리스트

근저당권 설정된 집의 임대차계약 체결시 주의점

cdri Lab의 수석연구원인 박진희 사법연수원생께서 정리해 주신 내용입니다.

1. 들어가며

살면서 한두번씩 임대차계약을 체결하게 됩니다. 담보가 잡혀있지 않은 깨끗한 집을 얻게 된다면 좋겠지만 그렇지 않은 경우, 특히 내가 세들어 갈 집에 근저당권이 설정되어 있는 경우 왠지 찜찜합니다. 집 주인은 문제 없다고 하지만. 이 때 체크해야 할 내용을 정리해 봅니다.

2. 체크포인트 1 - 채권액이 아닌 채권최고액을 확인하세요

임대차계약을 체결할 때, 임대인이나 중개업자는 채권자의 채권액만을 말할지도 모릅니다. 그러나 근저당권자는 채권최고액 범위 내에서 자기 채권액만큼 우선적으로 변제받아 갈 수 있는 권리가 있습니다. 

따라서 임대인이 빚을 갚지 못해서 집이 경매에 붙여질 경우, 임대인의 채권자는 채권액보다 많은 채권최고액만큼 우선적으로 경매대금에서 가져갈 수 있습니다. 

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 대한 법률(이하 “공인중개사법”이 라 합니다) 제25조 제1항 제1호는 “중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계를 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.”고 규정하고 있습니다. 

따라서 중개업자는 채권자의 채권관계를 설명할 의무가 있으므로, 채권최고액이 얼마인지 문의해 보시기 바랍니다. 이는 임차인의 정당한 권리입니다.

다음으로, 중개업자는 등기사항증명서등을 제시할 의무가 있으므로, 이를 보여 달라고 하여 임대인이나 중개업자의 설명이 맞는지 확인해 보시길 발바니다. 인터넷으로 즉석에서 발급이 가능합니다. 

3. 체크포인트 2 : 집의 현 시세를 기준으로 생각하지 마세요

만약 여러분은, 집 시세가 현재 5억이고 근저당권의 채권최고액이 3억 3천 만원이니까, 설령 집주인이 빚을 갚지 못해도 여러분의  보증금 1억 5천만 원을 받는 건 문제 없겠지라고 생각할 수 있습니다. 

그러나 집주인이 빚을 갚지 못해서 경매에 붙여질 경우, 감정가대로 낙찰될 수도 있지만 유찰될 경우 그 이하에 팔리게 됩니다. 따라서 경매가 될 경우에 대비하여 생각하셔야 합니다.

4. 체크포인트 3 : 임대차계약서에 기명∙날인이나 서명을 할 때 신중하세요

임대인은 계약서를 작성할 때 임차인 서명란 외에 특약사항이 기재된 곳 등에 추가적인 서명을 요구할 수도 있습니다. 이러한 경우 서명을 하기 전에 반드시 내용을 꼼꼼히 읽어보세요. 분쟁이 생겨서 소송으로 갈 경우, 서명을 했다는 사실이 특약사항을 인

식하고 있었다는 것을 입증하는 자료가 될 수 있기 때문입니다.

그리고 불분명한 표현이 있다면 명확해지도록 추가적인 내용을 기재할 것을 요구하세요. 사후에 생길 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

5. 체크포인트 4 : 공제가입금액은 피해자 전체에게 배상하는 액수입니다

공인중개사사무소에 가시면 “중개사고 1억원 손해배상책임보증”이라는 스티커가 붙어 있는 것을 보셨을 겁니다.

여기서 주의할 사항은 우선, 중개업자의 모든 행위에 대해서 손해배상책임보증이 되지는 않는다는 점입니다.

다음으로 “1억원”이 예전과 달리, 공제사고 1건당 보상한도를 정한 것이 아니라, 공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총보상한도를 정한 것으로 해석된다는 점입니다.

따라서 위의 스티커를 보시고 1억원 범위 내에서 손해배상을 받는 건 어렵지 않겠지라고 안심하셨다가, 낭패를 보시는 일이 생길 수도 있습니다.

cdri(기업분쟁연구소) 소장 조 우 성 

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