제 권리금, 보호받을 수 있는 방법은?(남희경 과장)

[기업분쟁연구소(CDRI) Q/A] 제 권리금, 보호받을 수 있는 방법 좀 알려주세요

 

* 사례

저는 식당을 운영하는 임차인인데 곧 계약만료로 나가게 되었습니다. 처음 식당을 인수하며 권리금조로 3천만원을 지급했는데 신규임차인을 구하지 못하면 제가 냈었던 권리금은 받을 수 없는 건가요? 권리금을 받고 나가려면 어떻게 해야 하나요?

 

* 결론

신규임차인을 적극적으로 주선하여 권리금계약을 통해 권리금을 회수할 수 있습니다.

 

 

* 해설

(1) ‘권리금’이란 ‘영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가’라고 정의할 수 있습니다.

 

(2) ‘권리금’이라는 개념은 현재 상가임대차보호법에 명시되어 있지만, 법적으로 그 권리를 보호받기 시작한 것은 2015. 5. 13. 권리금보호규정이 신설되면서부터 입니다. 따라서 상가임대차 계약일자, 임대차 계약기간 등에 따라 언제 개정된 상가임대차보호법이 적용될 수 있는지 그 내용이 상이할 수 있으므로 이하에서는 현행법을 기준으로 답변하도록 하겠습니다.

 

(3) 2015년 권리금보호규정이 신설된 이후 임대인은 임차인의 권리금회수를 방해할 수 없도록 명문화되었고, 기존 임차인이 신규임차인을 적극적으로 주선할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 위 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 없어 임차인으로서는 권리금을 회수할 수 있는 가능성이 높아졌다 할 수 있습니다.

 

(4) 최근 ‘권리금 회수기회 보호기간’과 관련하여 의미 있는 대법원 판례가 나왔습니다. 2019. 5. 16. 대법원은 “임대차 기간과 상관없이 건물주가 임차인들의 권리금을 보호할 필요가 있다”는 내용으로, 실제 위 판례의 사안에서는 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 받기로 약속하였으나 건물주는 재건축을 해야 한다는 이유로 신규임차인과의 계약을 체결하지 않았고, 권리금을 전혀 회수 못하게 된 임차인이 건물주를 상대로 손해배상청구를 한 사안입니다.

 

(5) 이 사례에서 임차인의 임대차 기간이 5년이 지났기 때문에 계약갱신요구권을 행사할 수 없으므로 건물주가 임차인의 권리금회수를 보호할 의무가 없다는 이유로 하급심에서는 임차인이 패소하였으나(단, 2018년 개정되어 계약갱신요구권은 10년으로 보호기간이 늘어남) 대법원은 “임대차 기간이 끝나도 건물주가 세입자의 권리금 회수를 보호할 필요가 있다”며 원고 승소 취지로 사건을 서울고법에 돌려보낸 사건입니다.

 

(6) 결국, 2015년 권리금보호조항이 명문화되며 실제 상가임대차 계약관계에서 민감한 분쟁의 요소였던 ‘권리금’은 수면 위로 올라오게 되었고, 최근 2019년 대법원 판례에 의하여 임차인의 권리금회수 및 그 권리보호의 필요성에 대한 인식은 2015년 이전보다 높아졌다 해석할 수 있겠습니다.

 

(7) 다만, 위 대법원 판결만으로 무조건 임차인의 권리금회수기회가 보장될 수 있다는 식의 해석은 곤란하므로 구체적 사안에 따라 전문가의 도움을 받아 권리금을 회수할 방법을 적극적으로 강구하여 자신의 권리를 보호할 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다.

 

* 참고자료

[상가임대차보호법] 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312,225329 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 각 참조

 

- 권리금 관련 질의는 기업분쟁연구소 남희경 과장/책임연구원(nhk@cdri.co.kr)에게 해주시면 됩니다.

 

조우성 변호사 배상