조우성 변호사의 로펌 리포트 : 계약금만 주고 받았으면 계약은 깨도 된다?

■ 조우성 변호사의 로펌 리포트


계약금만 건너 간 상태에선 계약금만 포기하면 계약을 깰 수 있다?

 

◇ 사례

 

# 1

 

코스메틱 회사이면서 달팽이 크림이 대박나서 요즘 주가가 올라 있는  
(주)스킨미소(http://www.skinmiso.co.kr/)를 운영하고 있는 정연광 대표는 

별장부지를 찾던 중,  남양주에 아주 좋은 부지를 발견하게 되었다.

그래서 그 부지의 소유자를 찾아봤더니 그 사람은  대한민국 최고의 육아포탈인  맘스(http://www.momsdiary.co.kr/)의 를 운영하는 임민상 대표였다. 

두 사람은 협상 끝에 3억 원에 그 부지 가격을 정하고 계약을 했다.

# 2 

계약금은 3천만 원, 중도금 1억 7천 만 원, 잔금을 1억 원으로 정했다.
그리고 정연광 대표는 계약금 3천 만원을 임민상 대표에게 송금했다.

그런데 계약금을 송금한 그 날, 바로 해당 부지 옆에 '혐오시설'이 들어선다는 뉴스가 발표되었다.

정연광 대표로서는 아찔한 소식이었고, 반대로 아슬아슬하게 계약을 체결한 임민상 대표로서는 천만 다행한 일이었다.

# 3

정연광 대표는 심각하게 고민한 뒤, 임민상 대표에게 전화를 했다.

"나 말이죠,  내가 낸 계약금 3천 만원은 포기할테니, 이 계약 해제합시다."

그러자 임민상 대표는 발끈했다.

"아니, 그런게 어딨어요? 계약을 했으면 지켜야지. 그리고 혐오시설 들어오는 게 뭐 내 잘못인가요? 난 당신이 일방적으로 이렇게 계약 해제 하는 거 동의 못하니, 앞으로 중도금, 잔금을 다 내길 바랍니다. 계약은 지키라고 있는거잖아요?"

# 4

정연광 대표는 순간 궁금해졌다.
분명 임민상 대표가 잘못한 일은 없다.  그리고 "계약은 분명 지키라고 있는 것"일텐데...
그냥 내가 계약금만 포기하면 무조건 계약은 깰 수 있다고 생각하는 것이 맞는 것인지, 의문이 들었다.

 
^^사례에 등장한 스킨미소와 맘스는 저의 고문기업입니다. 많이 사랑해주세요^^
 

◇ 답

 

계약금만 건네 진 상황이라면, 정연광 대표는 자신이 건네 준 계약금 포기하는 전제하에 계약을 해제할 수 있다.   이는 정연광 대표의 권리이기도 하다.

 

◇ 이유

 

# 1

우리가 보통 계약시에 전체 금액의 10% 선에서 주고 받는  '계약금'.

그 계약금의 성격은 상대방이 이행에 착수할 때까지(쉽게 말하면 상대방이 중도금을 낼때까지) 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 반대로 계약금을 받은 사람은 이를 2배로 토해내는 전제 하에 합법적으로 계약을 해제할 수 있는 권한을 부여 받은 돈입니다. 

 제565조 (해약금)

①매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

# 2

즉,  우리 민법에 따르면, 단순히 계약금만 주고 받은 상황에서는 "계약의 이행에 착수한 것"으로는 보지 않는다는 겁니다.  적어도 중도금이 건너 가야만 서로를 구속하는 것이고, 단순히 계약금만 건너 간 상황이라면,  그 계약금을 포기하면 '아주 자유롭게' 계약을 해제할 수 있다는 겁니다.

# 3

따라서 정연광 대표는 자신의 계약금만 포기한다면,  위 매매계약을 합법적으로 깰 수 있습니다.
'계약은 지키라고 있는 거 아뇨?'라는 임민상 대표에게 충분히 대항할 수 있습니다.

# 4

그럼 만약 중도금까지 건너갔다고 하면 어떻게 될까요? 그 때는 함부로 계약을 깨지 못합니다.  이 부분은 따로 사례를 만들어 알려 드리겠습니다.  

전문 부동산업자들은 땅 주인이 계약을 함부로 깨지 못하게 하기 위해서 계약금과 더불어 1차 중도금이라는 명목으로 미미한 금액을 얹어서 주고는, 계약에 구속시키는 꼼수를 쓰기도 합니다.

 

◇ 행동치짐

 

1) 계약금만 주고 받은 상황이라면,  어느 한 쪽이 계약금을 포기한다는 전제 하에 그 계약은 합법적으로 깰 수 있다(해제할 수 있다)

 

2) 상대방이 계약을 함부로 깨지 못하도록 하려면 중도금(그 일부라도)이 건너가야만 한다.
 

pacta sund servanda : 약속은 지켜져야 한다는 의미의 라틴어 

<희소식>

스킨미소 정연광 대표님이 경품을 걸겠다고 하십니다. 

그래서 다음 회에는 솔로몬의 선택 처럼 제가 법률 사례 질문을 올리고, 여러분들로부터 답을 받아서 정답을 맞춘 분들 중 추첨해서 스킨미소가 제공하는 사은품을 드리도록 하겠습니다.