조우성 변호사의 법률의견서 : 월세미지급에 대한 단전, 단수조치의 적법성

 

사전 체크

 

월세를 제대로 내지 않는 임차인을 상대로 단전, 단수조치가 가능한지에 대해 정확히 알고 있는지요?

 

 

 

질문

 

저희 건물 1층을 임차해 주었습니다. 그곳에선 카페를 하고 있는데요, 3개월째 월세를 내지 않고 있습니다. 요즘 불경기라서 그런가 봅니다. 월세를 내라고 몇번이나 독촉을 했는데 감감 무소식입니다. 그래서 다음주까지 월세를 정리하지 않으면 단전, 단수조치하겠다는 뜻을 통보했습니다. 이 정도 사정이면 단전, 단수가 가능하지 않을까요?

 

 

 

 

 

답변

 

일정한 요건을 갖추어야 단전, 단수가 가능합니다. 만약 이를 위반하면 형사상 책임을 질 수도 있습니다.

 

 

 

해설

 

 

1. 형법상 업무방해죄가 문제될 수 있습니다.

 

건물주가 단전, 단수를 할 경우, 세입자로서는 형사상 책임(업무방해죄)을 거론하게 됩니다. 따라서 과연 건물주의 단전, 단수가 업무방해죄로 처벌될 수 있을지 여부를 살펴보아야 합니다.

 

이와 관련하여 단전, 단수가 업무방해죄에 해당되는지에 대한 명확한 기준을 제시한 대법원 판결이 있어 소개합니다(대법원 2007. 9. 20. 선고 20069157호 판결).

 

2. 위 대법원 판례의 분석

 

위 대법원 판례에서는 단전, 단수 조치를 취한 건물주에게 무죄가 선고되었습니다. 이 판례에서 건물주에게 무죄가 선고된 그 자세한 내역을 살펴볼 필요가 있습니다.

 

, 위 사안의 내용은

 

1) 약정 임대차기간이 이미 만료되었고,

2) 임대차보증금도 연체차임 등으로 공제되어 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는 주점이

3) 1,000만 원씩의 차임지급을 연체하고 있는 상황에서

 

4) 약정 임대차기간 만료 전부터 계약해지의 의사표시를 해왔고,

5) 약정 임대차기간 만료 후에는 2회에 걸쳐 연체차임의 지급을 최고함과 아울러 단전단수조치를 예고한 후에

6) 1회의 단전단수조치를 했던 사안입니다.

 

대법원은, 이 정도 사유라면 단전, 단수조치는 건물주가 자신의 곤란한 상황을 타개하기 위해 불가피하게 취한 조치로서, 세입자의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때,

 

사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 있다고 보아 무죄판결했습니다.

 

 

 

3. 건물주에게 유죄를 인정한 다른 대법원 판결

 

다른 사안에서는 건물주가

 

1) 약정 임대차기간이 7 내지 9개월 이상 남아 있고,

2) 임대차보증금이 7,000만 원 이상 남아 있는 상태에서,

3) 많은 비용을 들여 영업을 하고 있는 주점이 월 300만 원씩의 차임지급 등을 연체하고 있다는 이유로 계약해지의 의사표시와 단전단수조치의 경고만을 한 후에 2회에 걸쳐 단전단수조치를 했는데,

 

대법원은 이 정도의 사유라면 건물주는 세입자의 권리를 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 볼 수 있어 업무방해죄에 해당된다고 보았습니다.

 

4. 결어

 

결국 쉽사리 단전, 단수가 허용되는 것은 아니고 엄격한 요건 하에서만 허용된다는 것을 유념할 필요가 있습니다.

 

 

Advice

 

월세 미지급을 이유로 단전단수 조치를 하려면 대략 다음과 같은 요건이 필요함.

 

1) 이미 임대차기간이 만료되었거나 월세 미지급을 이유로 해지되었음

2) 임대차 보증금이 거의 남지 않았음.

3) 꽤 큰 규모의 월세가 책정되어 있는데, 이를 내지 않고 있음.

4) 계약을 계속 불이행할 경우에는 단전, 단수 조치가 내려질 수 있음을 서면을 통해 2회 이상 사전 경고.

 

 

관련 기사

 

http://www.nocutnews.co.kr/show.asp?idx=1628147

http://www.nocutnews.co.kr/show.asp?idx=1692445

 

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상가임대차 보호법의 적용을 받는 보증금의 범위

 

Case

김양균 님은 자신의 특기(이태리 요리)를 살린 소규모 이태리 레스토랑을 차리기로 하고 신사동의 한 건물에 들어가기로 했다.

건물의 2층이었는데, 건물주는 ‘보증금  5,000만 원에 월세 300만 원’ 안과 ‘보증금 7,000만 원에 월세 200만 원‘ 안을 갖고 선택하라고 한다.

김양균 님은 평소 자신이 골똘히 고민할 때 주로 눕는 자신의 ‘침대’위에 누워서 머리를 굴렸다.

어느 안을 택하는 것이 좋을까?





Check Point

상가임대차보호법상의 환산보증금 산출 방법

 

Lecture

- 상가임대차의 경우 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받으면 임차인으로서는 훨씬 유리한 측면이 많습니다(특히 대항력의 보유, 계약기간 갱신요구권의 보장 등)

- 다만 상가건물 임대차보호법은 ‘영세한 상인’을 보호하기 위한 것이기에, ‘일정한 보증금 이하’의 상가건물에 대해서만 보장을 해주고 있습니다.

- 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 보증금의 액수 상한선을 보면

(1) 서울특별시 : 3억원

(2)  수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원

인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외)

의정부시, 구리시 , 남영주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당) , 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)

(3)  광역시(위 (2)의 광역시 부분은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원

(4)  그 밖의 지역 : 1억5천만원

- 그런데 이처럼 보증금 상한 액수를 정할 때, ‘월세부분은 100을 곱한 금액’을 합산하여야 한다. 이를 환산보증금이라 한다.

예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 200만 원이라면, 상가건물 임대차보호법상의 

보증금은 [5,000만 원 + (200만 원 x 100)]을 한 2억 5천만 원이 되는 것이다.

 

Summary & Advice

 

- 김양균님의 경우 서울 지역에서 임대차를 하는 것이므로 보증금이 3억 원 이하가 되어야 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 된다.

- ’보증금  5,000만 원에 월세 300만 원’안의 경우, 환산보증금은 [5,000만 원 + (300만 원 x 100]이므로 3억 5천만 원이 되고

- ’보증금 7,000만 원에 월세 200만 원’안의 경우, 환산보증금은 [7,000만 원 + (200만 원 x 100)이므로 2억 7천만 원이 된다.

- 따라서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 환산보증금이 3억 원 미만이 되는‘보증금 7,000만 원에 월세 200만 원’안이 더 좋을 것 같다.


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조우성 변호사의 부동산법 해설 - 월세 체납을 이유로 단전, 단수조치를?



● 사례


저는 상가 건물 1층에서 카페를 운영하고 있습니다. 최근에 워낙 장사가 안돼서 3개월치 월세를 못 내고 있습니다. 그런데 오늘 건물주가 제게 ‘다음 주까지 월세를 정리하지 않으면 단전, 단수조치하겠다’라고 일방적으로 통보해 왔습니다.

제가 월세를 못 낸 것은 물론 잘 한 일은 아니지만 그렇다고 이렇게 단전, 단수조치를 할 수 있는 겁니까?


● 설명


1. 형법상 업무방해죄와의 관계


건물주가 단전, 단수를 할 경우, 세입자로서는 형사상 책임(업무방해죄)을 거론하게 됩니다. 따라서 과연 건물주의 단전, 단수가 업무방해죄로 처벌될 수 있을지 여부를 살펴보아야 합니다.

이와 관련하여 단전, 단수가 업무방해죄에 해당되는지에 대한 명확한 기준을 제시한 대법원 판결이 있어 소개합니다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157호 판결)


2. 위 대법원 판례에서 무죄를 인정한 경우


1) 약정 임대차기간이 이미 만료되었고,

2) 임대차보증금도 연체차임 등으로 공제되어 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는 주점이

3) 월 1,000만 원씩의 차임지급을 연체하고 있어


4) 약정 임대차기간 만료 전부터 계약해지의 의사표시를 하고,

5) 약정 임대차기간 만료 후에는 2회에 걸쳐 연체차임의 지급을 최고함과 아울러 단전ㆍ단수조치를 예고한 후에

6) 1회의 단전ㆍ단수조치를 했음.


따라서 이 정도 사유라면 단전, 단수조치는 건물주가 자신의 곤란한 상황을 타개하기 위해 불가피하게 취한 조치로서, 세입자의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 있다. 즉 무죄로 판결.



3. 위 대법원 판례에서 유죄를 인정한 경우


1) 약정 임대차기간이 7 내지 9개월 이상 남아 있고,

2) 임대차보증금이 7,000만 원 이상 남아 있는 상태에서

3) 많은 비용을 들여 영업을 하고 있는 주점이 월 300만 원씩의 차임지급 등을 연체하고 있다는 이유로 계약해지의 의사표시와 단전ㆍ단수조치의 경고만을 한 후에 2회에 걸쳐 단전ㆍ단수조치를 했음.

이런 사유라면, 건물주는 세입자의 권리를 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 볼 수 있어 업무방해죄에 해당됨.


4. 결어


결국 쉽사리 단전, 단수가 허용되는 것은 아니고 엄격한 요건 하에서만 허용된다는 것을 유념할 필요가 있음.



● Advice


월세 미지급을 이유로 단전단수 조치를 하려면 대략 다음과 같은 요건이 필요함.


1) 이미 임대차기간이 만료되었거나 월세 미지급을 이유로 해지되었음

2) 임대차 보증금이 거의 남지 않았음.

3) 꽤 큰 규모의 월세가 책정되어 있는데, 이를 내지 않고 있음

4) 계약을 계속 불이행할 경우에는 단전, 단수 조치가 내려질 수 있음을 서면을 통해 2회 이상 경고함.



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조우성 변호사의 부동산법 해설 - 주의해야 할 기획부동산


● 사례


6개월 전에 지인으로부터 기획부동산 업체를 소개를 받아 춘천 근교의 땅 일부를 샀습니다. 그 주위에 큰 문화센터가 입주할 것이므로, 펜션을 지어서 임대를 하면 수익성이 좋겠다는 설명이 있었기에 믿고 샀습니다.

아직 부동산 분할 등기가 이루어지지는 않았는데, 나중에 제 지분을 정확히 표시해서 주겠다고 했습니다. 저 외에도 20여명이 지분권을 보유하는 방식으로 그 땅을 샀습니다.


그런데 그 이후 문화센터 입주는 확정이 안되었음이 확인되었고, 나아가 제 앞으로 등기해주겠다는 약속도 지키지 않고 있습니다.


제가 기획부동산 업체로부터 속은 걸까요?


● 설명


1. 기획부동산이 뭔가요?


기획부동산은 법적인 용어가 아닙니다. 다만 일반적으로 사용되는 용법에 따라 설명해 본다면, “기획”이라는 말에서는 느낄 수 있는 것처럼 철저하게 계획된 조직에 의해 거래되는 부동산을 의미한다고 볼 수 있습니다.

막대한 자금력을 바탕으로 나중에 분할해서 팔기 위한 넓은 면적의 토지를 사서 수십명의 텔레마케터를 동원해서 판매하는 것이 일반적입니다.


2. 기획부동산 거래에는 어떤 문제점이 있을까요?


가. 가격부풀리기


기획부동산의 가장 큰 문제점은 ‘가격부풀리기’입니다. 거래에 문외한인 소비자들이 시세적인 측면에서 정확한 판단을 하기 힘들다는 점을 악용해서 자기네들이 매입한 가격에 최소한 몇 배의 가격을 붙여 매도함으로써 엄청난 차액을 남기는 경우가 허다합니다.

물론 이 과정에서 정확하지 못한 개발정보들을 바탕으로 한 허위, 과장광고를 일삼게 됩니다.


나. 분할등기의 어려움


기획부동산의 주요대상인 토지의 경우 개개의 매수인들 앞으로 단독으로 분할되어야만 제대로 된 재산권을 행사할 수 있는데, 현행법규 하에서는 단독명의로 분할하기가 쉽지 않은 경우가 많습니다.


토지분할을 위해서는 지방자치단체로부터 허가를 받아야 하는데, 투기우려와 난개발우려 등을 이유로 지자체가 엄격하게 심사하면서 토지분할을 허가하지 않는 경우가 많습니다.


나아가, 다행스럽게 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중에서 도로와 접할수 없는소위 "맹지"가 되는 토지부분은 향후 건축을 한다든지 토지를 합리적으로 이용하고자 할 경우 큰 제한을 받을 수밖에 없어, 재산적인 가치가 크게 줄어듭니다.


다. 기획부동산 업체의 영세성, 불안정성


그밖에도, 거래에 문제가 있을 경우 책임을 물을 만한 신용이나 능력이 없는 기획부동산 업체가 많습니다.

그들은 책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고 소위 "바지사장"을 내세우는 방법을 쓰기 때문에 실제 오너가 책임을 회피할 수 있는 구조를 만듭니다.

결국, 기획부동산 측의 사기적인 수법에 대해 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능할 수 있지만 이를 책임질 수 있는 재산이나 사람이 없어 제대로 된 구제를 받기 힘든 경우가 많습니다.


3. 기획부동산은 왜 주로 토지를 취급하나요?


토지가 기획부동산의 주요 타겟이 되는 이유는,


① 토지는 아파트, 건물 등과 달리 적정한 가격(시세)을 판별하기가 어려워 가격에 관하여 소비자들을 속이기가 다른 부동산에 비해 용이하고, 가격에 대한 誤判(오판)에 대해서는 법적인 구제가 현실적으로 용이하지 않다는 점에서 기획부동산업체 입장에서는 향후 법적인 문제에서 빠져나가기가 용이하다는점,


② ‘땅은 묻어둬야 한다’는 속설처럼, 토지거래에 있어 수익을 거두기에는 상당한 시간이필요할 수 있다고 믿는 경향이 있어 토지를 매입하고서 최소한 1-2년이 지나서야 피해사실을 자각할 수 있기 때문에 기획부동산업체 입장에서는 재산을 처분하고 종적을 감추는 소위 "먹튀"에 걸리는 시간을 버는 데도 안성맞춤이기 때문입니다.

따라서, 이런 특징을 보이는 부동산상품들, 예를 들어서, 아파트특별분양권이 예정된 철거가옥, 해외에 소재한 부동산상품들도 기획부동산의 대상이 되기 쉽습니다.


4. 법적인 구제를 받으려면?


가격을 비싸게 주고 샀다는 점만으로는 피해구제를 받기 어렵습니다.


어느 정도의 과대상술은 허용될 수밖에 없다고 보는 것이 우리 법원의 입장이기 때문에, 적당한 상술을 통해 매수한 가격의 몇 배로 되판다고 하더라도 그 자체가 법적으로문제 되지는 않습니다.


더구나, 매수를 권유하는 과정에서 사소한 허위, 과장광고가 있었다고 하더라도 이에 대해서는 불공정거래행위로서 행정처분 될 수 있는 것은 별개의 문제라 하더라도 손해배상청구나 계약해제 등 민사적인 구제나 형사적으로 사기죄를 주장하기는 쉽지 않습니다.


민, 형사상의 구제를 받기 위해서는 ‘유망하다’, ‘발전 가능성이 크다’, ‘수익률이 좋다’는것과 같이 단순히 주관적인 평가나 전망을 과장한 경우 보다는, ‘철도역사가 생긴다’, ‘ 도로가 뚫린다’와 같은 구체적인 팩트(fact)에 관해 허위, 과장되었음이 입증 될 수 있어야 합니다.

따라서, 향후 법적인 구제를 염두에 둔다면 구체적인 사실(팩트)에 관한 기획부동산측의 과장 내용등을 비밀녹음해 두는 등의 준비가 필요합니다.


● Advice


1) 기획부동산 업체들의 경우 실제보다 허위, 과장 광고를 통해 소비자들을 현혹하는 경우가 많다.


2) 나중에 분할등기를 해 준다고 큰소리치지만 법규상 분할등기가 거의 불가능한 경우도 많다.


3) 기획부동산의 피해를 방지하려면 신빙성이 떨어지는 부동산 상품에는 관심을 두지 않는 것이 좋고, 투자를 고려하는 과정에서도 성급한 결정을 자제하면서 공인된 인근 부동산중개업자, 변호사 등 전문가의 도움을 반드시 받을 필요가 있다.


● 관련컨텐츠


전문가 컬럼 - 기획부동산 사기를 주의하자

http://www.iusm.co.kr/news/articleView.html?idxno=244690




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부동산 매매계약을 하면서 매수인이 통장의 잔고만 보여준 것을
과연 이행의 제공으로 볼 수 있는가?

땅작업을 하는 시행사들의 경우, 소위 잔고증명 같은 것들을 많이 요구하는 것을 볼 수 있는데 통장의 잔고만 보여줘서는 제대로 된 이행이 아니라는 것이 대법원의 입장입니다. 유의하시길.
 
즉, 상대방(매도인)이 등기 관련 서류를 제 때 주지 않았다고 계약을 해제하려는 매수인은 단순히 통장의 잔고만 보여준 것만으로는 자신의 의무를 다 이행한 것이 아니므로, 바로 계약해제를 할 수 없다는 것입니다. 실제 돈을 찾아서 갖고가는 시늉이라도 보여야 한다는 의미입니다.



 


<대법원 2004.12. 9. 선고 2004다49525 매매대금등>


판시사항

매수인이 중도금 및 잔금 액수를 초과하는 금원이 예치되어 있는 예금통장의 사본을 제시한 것은 중도금 및 잔금의 준비에 불과할 뿐 적법한 이행 제공이라고 할 수 없다고 한 사례

사안


원래 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여, 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이므로(대법원 1992. 8. 18. 선고 91다30927 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다53899 판결 등 참조), 

동시이행관계에 있는 반대급부의무를 지고 있는 채권자는 채무자의 변제의 제공이 없음을 이유로 채무자에게 채무불이행의 책임을 묻거나 혹은 계약해제를 하기 위하여는 스스로의 채무의 변제제공을 하여야 한다.

위의 법리에다가 기록에 의하여 살펴보면, 원심이, 원고가 잔금 지급기일이 지난 2002. 11. 9. 매도인인 피고들에게 같은 달 12.까지 채무를 이행할 것을 최고하면서 지급하여야 할 중도금 및 잔금 액수를 초과하는 금원이 예치되어 있는 예금통장의 사본을 제시한 사실을 인정하면서도 이는 중도금 및 잔금의 준비에 불과할 뿐 원고가 중도금 및 잔금의 지급에 관하여 적법하게 이행 제공을 한 것이 아니라고 판단하여 위와 같은 제시가 적법한 이행 제공임을 전제로 하는 원고의 계약해제의 주장을 배척한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 이행의 제공에 관한 법리오해의 위법이 없다. 또한, 상고이유로 들고 있는 대법원 판결은 사안을 달리 하는 이 사건에서 원용하기에 적절하지도 아니하다.
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<조우성 변호사의 로펌 리포트 제1회 이벤트 정답 및 당첨자 발표>


1. 이벤트 질문
 

http://jowoosung.tistory.com/432


2. 정답


①번 : 적법한 해제가 아니다.


3. 이유

매수인이 잔금 지급기일 까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동으로 해제된다는 실효특약 약정이 있더라도, 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한(즉, 난 등기이전 서류를 넘길 준비가 다 되어 있다는 것을 알려주지 않는 한) 약정기일이 지나갔다는 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없습니다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판결 외 다수).





4. 이벤트 당첨자

가. 1등

채인희 님


나. 2등

고준혁님

성수민님

※ 당첨자 분들께는 스킨미소(http://www.skinmiso.com)의 정연광 대표께서 당첨자분들께는 직접 연락을 드리실 것입니다.


5. 뒷 이야기


총 65분이 응모해주셨는데, 정답을 맞추신 분은 10여분 정도였구요. 그 10여분을 놓고 추첨을 했습니다. 정답률이 높지가 않더군요. 저는 신났습니다.

그리고 답은 고르셨는데, 이유가 틀린 분들도 있었습니다. 하지만, 일단 답만 맞추시면 추첨 대상에 포함을 시켰습니다.


6. 추후 예정


현재 경품을 제공해 주시기로 한 기업이 몇 곳 있습니다. 그 기업을 대상으로 한 후속 이벤트를 비정기적으로 진행하겠습니다.

조우성 변호사 올림

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■ 조우성 변호사의 로펌 리포트 (경품 이벤트)


자,  과연 무엇이 답일까요?


◇ 이벤트 소개


저와 친분있는 (주)스킨미소의 정연광 대표께서 경품을 내거셨습니다. 경품도 받고 법률지식도 알아보는 코너입니다. 
혹시라도 소정의 경품을 제공할 수 있는 업체는 제게 연락주시면 이런 비정기적인 이벤트를 열어보겠습니다. 

 

◇ 사례

 

스킨미소 (  http://www.skinmiso.co.kr/)  의 정연광 대표는  자신의 부동산을 

(주)맘스 (http://www.momsdiary.co.kr/)의 임민상 대표에게 4억 원에 팔기로 하고
매매계약을 체결했다. (계약금 5천만원, 중도금 5천만원, 잔금 3억 원)


그런데 그 매매계약서에는 ‘매수인(임민상 대표)이 잔금기일을 도과할 경우 자동적으로 계약은 해제된다는 규정이 존재했다.


그 후 잔금기일이 되었는데 임민상 대표가 잔금 3억 원을 지급하지 않자,
바로 그 다음날 정연광 대표는 계약해제통보를 했다.

사실, 매매계약 체결 후 정연광 대표가 사는 지역에 개발호재가 발생해서 땅값이 많이 오르리라는 예상이 있었기에, 정연광 대표는 어떻게든 계약을 해제하고 싶었는데

울고 싶을 때 뺨 때려주는 격으로 임민상 대표가 잔금 날짜를 놓치자 바로 계약서에 따라 계약해제통보를 한 것이다.


 


◇  질문


정연광 대표의 조치에 대한 평가는?

① 제대로 된 해제통보가 아니다. 따라서 계약은 그대로 유효하다.

② 원래는 제대로 된 해제통보가 아닌데, 특약이 있어서 유효하다. 즉 계약은 통보로써 해제된다.

 

◇  응모요령

 

1)  답을 적으시고


2) 가능하면 그 근거도 적으시고(선택)


3) 본인의 성함과 비상연락처를 적으신 다음


4) 제 이메일(jwslawyer@gmail.com)로 보내 주시길 바랍니다.



정답을 맞춰 주신 분들 중 추첨을 통해 1등 1분, 2등 2분을 선정하여



1등에게는 비비크림 셋트(32,000원 상당)




 




2등에게는 코팩셋트(24,000원 상당)


 




을 직접 보내 드립니다.
 
스킨미소 홈페이지 :  http://www.skinmiso.co.kr/ 


응모 마감시한 : 내일(1월 28일)  오후 1시


당첨자 발표 : 내일(1월 28일) 오후 2시












※ 사건 관련 문의에 관한 안내

▷ 문의메일 : jwslawyer@gmail.com

메일에 간단한 사건의 개요 및 연락처를 남겨주시길

▷ 문의처 : 박태신 과장(02-3404-0157) 
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■ 조우성 변호사의 로펌 리포트


계약금만 건너 간 상태에선 계약금만 포기하면 계약을 깰 수 있다?

 

◇ 사례

 

# 1


 

코스메틱 회사이면서 달팽이 크림이 대박나서 요즘 주가가 올라 있는  
(주)스킨미소(http://www.skinmiso.co.kr/)를 운영하고 있는 정연광 대표는 

별장부지를 찾던 중,  남양주에 아주 좋은 부지를 발견하게 되었다.

그래서 그 부지의 소유자를 찾아봤더니 그 사람은  대한민국 최고의 육아포탈인  맘스(
http://www.momsdiary.co.kr/)의 를 운영하는 임민상 대표였다. 

두 사람은 협상 끝에 3억 원에 그 부지 가격을 정하고 계약을 했다.


# 2
 


계약금은 3천만 원, 중도금 1억 7천 만 원, 잔금을 1억 원으로 정했다.
그리고 정연광 대표는 계약금 3천 만원을 임민상 대표에게 송금했다.

그런데 계약금을 송금한 그 날, 바로 해당 부지 옆에 '혐오시설'이 들어선다는 뉴스가 발표되었다.

정연광 대표로서는 아찔한 소식이었고, 반대로 아슬아슬하게 계약을 체결한 임민상 대표로서는 천만 다행한 일이었다.

# 3

정연광 대표는 심각하게 고민한 뒤, 임민상 대표에게 전화를 했다.

"나 말이죠,  내가 낸 계약금 3천 만원은 포기할테니, 이 계약 해제합시다."

그러자 임민상 대표는 발끈했다.

"아니, 그런게 어딨어요? 계약을 했으면 지켜야지. 그리고 혐오시설 들어오는 게 뭐 내 잘못인가요? 난 당신이 일방적으로 이렇게 계약 해제 하는 거 동의 못하니, 앞으로 중도금, 잔금을 다 내길 바랍니다. 계약은 지키라고 있는거잖아요?"

# 4

정연광 대표는 순간 궁금해졌다.
분명 임민상 대표가 잘못한 일은 없다.  그리고 "계약은 분명 지키라고 있는 것"일텐데...
그냥 내가 계약금만 포기하면 무조건 계약은 깰 수 있다고 생각하는 것이 맞는 것인지, 의문이 들었다.

 
^^사례에 등장한 스킨미소와 맘스는 저의 고문기업입니다. 많이 사랑해주세요^^
 


◇ 답

 

계약금만 건네 진 상황이라면, 정연광 대표는 자신이 건네 준 계약금 포기하는 전제하에 계약을 해제할 수 있다.   이는 정연광 대표의 권리이기도 하다.

 

◇ 이유

 

# 1

우리가 보통 계약시에 전체 금액의 10% 선에서 주고 받는  '계약금'.

그 계약금의 성격은 상대방이 이행에 착수할 때까지(쉽게 말하면 상대방이 중도금을 낼때까지) 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 반대로 계약금을 받은 사람은 이를 2배로 토해내는 전제 하에 합법적으로 계약을 해제할 수 있는 권한을 부여 받은 돈입니다. 

 제565조 (해약금)
①매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.


# 2


즉,  우리 민법에 따르면, 단순히 계약금만 주고 받은 상황에서는 "계약의 이행에 착수한 것"으로는 보지 않는다는 겁니다.  적어도 중도금이 건너 가야만 서로를 구속하는 것이고, 단순히 계약금만 건너 간 상황이라면,  그 계약금을 포기하면 '아주 자유롭게' 계약을 해제할 수 있다는 겁니다.

# 3

따라서 정연광 대표는 자신의 계약금만 포기한다면,  위 매매계약을 합법적으로 깰 수 있습니다.
'계약은 지키라고 있는 거 아뇨?'라는 임민상 대표에게 충분히 대항할 수 있습니다.

# 4

그럼 만약 중도금까지 건너갔다고 하면 어떻게 될까요? 그 때는 함부로 계약을 깨지 못합니다.  이 부분은 따로 사례를 만들어 알려 드리겠습니다.  

전문 부동산업자들은 땅 주인이 계약을 함부로 깨지 못하게 하기 위해서 계약금과 더불어 1차 중도금이라는 명목으로 미미한 금액을 얹어서 주고는, 계약에 구속시키는 꼼수를 쓰기도 합니다.

 

◇ 행동치짐

 

1) 계약금만 주고 받은 상황이라면,  어느 한 쪽이 계약금을 포기한다는 전제 하에 그 계약은 합법적으로 깰 수 있다(해제할 수 있다)

 

2) 상대방이 계약을 함부로 깨지 못하도록 하려면 중도금(그 일부라도)이 건너가야만 한다.
 


pacta sund servanda : 약속은 지켜져야 한다는 의미의 라틴어 



<희소식>

스킨미소 정연광 대표님이 경품을 걸겠다고 하십니다. 

그래서 다음 회에는 솔로몬의 선택 처럼 제가 법률 사례 질문을 올리고, 여러분들로부터 답을 받아서 정답을 맞춘 분들 중 추첨해서 스킨미소가 제공하는 사은품을 드리도록 하겠습니다.








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■ 조우성 변호사의 로펌 리포트


상대방이 중도금 안내면 계약 해제하면서 계약금은 당연히 꿀꺽 가능한가? 

 

◇ 사례

 

# 1


 

코스메틱 회사이면서 달팽이 크림이 대박나서 요즘 주가가 올라 있는  
(주)스킨미소(http://www.skinmiso.co.kr/)를 운영하고 있는 정연광 대표는

자신이 보유하고 있는 5개의 부동산 중 경기도 광주에 있는 임야 5필지를 평소 잘 알고 지내던 육아포탈 맘스(
http://www.momsdiary.co.kr/)의 대표인 임민상 대표에게 10억 원에 팔기로 했다.

 



# 2

 

계약금은 1억 원, 중도금 5억 원, 잔금 4억 원으로 계약을 했고, 임민상 대표는 1억 원을 계약금으로 줬다. 그런데 중도금을 줘야 할 상황에서 과연 경기도 광주 임야를 살 필요가 있는지 고민에 빠졌고, 그래서 중도금을 주는 것을 차일 피일 미루었다.

 

정연광 대표는 몇 번 중도금을 빨리 줄 것을 요청하다가, 안되겠다 싶어서 계약을 해제한다고 통보하고, “대신 계약금 1억 원은 내가 위약금으로 갖겠다”고 했다.

 

# 3

 

임민상 대표로서는 자신이 계약을 지키지 못한 것(중도금을 지급하지 못한 것)은 맞는데, 생돈 1억 원을 뜯기다고 생각하니 속이 쓰렸다.

그래서 조우성 변호사를 찾아갔더니, 조변호사는 계약서를 곰곰히 따져보고는 회심의 미소를 지었다.

 

과연 정연광 대표는 1억 원을 위약금으로 꿀꺽 할 수 있을까?

 
^^사례에 등장한 스킨미소와 맘스는 저의 고문기업입니다. 많이 사랑해주세요^^
 

 

◇ 답

 

계약서 내용에 따라 달라진다.
만약 계약서 내용에 계약금을 위약금으로 한다는 규정이 있으면 꿀꺽할 수 있지만,
그런 조항이 없다면 정연광 대표는 자신이 실제 손해를 입은 금액에 대해서만 청구할 수 있을 뿐이다.


 

◇ 이유

 

# 1

우리는 부동산 거래시 상대방이 계약을 위반하면 기본적으로 손해배상으로서 계약금은 갖고 올 수 있다고 판단한다. 하지만 이는 반드시 그렇지는 않다.

 

# 2

우리 민법상 계약금은 해약금으로 본다.

즉, 매수인은 이미 준 계약금을 날린다는 전제하에 계약을 깰 수 있고,

매도인은 이미 받은 계약금의 2배를 주고 계약을 깰 수 있다.

결국 계약금은 매수인이든 매도인이든 합법적으로 계약을 깰 수 있는 권리를 주는 것이다.

 

# 3

하지만 계약을 위반했을 때 손해배상을 정하는 것은 별개의 문제이다.

만약 계약서에 ‘어느 일방이 계약을 위반했을 경우 계약금을 위약금으로 한다’는 규정이 있으면, 계약을 위반한 당사자는 계약금을 날리게 된다.

하지만 그런 규정이 없으면, 민법의 일반원칙으로 돌아간다.

 

어떻게?

즉, 계약해제를 주장하는 사람이, 상대방의 계약불이행(잔금미지급)으로 내가 어떤 손해를 입었는지 구체적으로 입증해야 한다.

하지만 그게 만만치 않다. 상대방이 중도금을 늦게 줬기 때문에 내가 000원을 손해봤어요.. 라는 입증 결코 만만치 않다.

 

◇ 행동치짐

 

1) 상대방이 계약을 위반하면 당연히 계약금은 내가 갖고 올 수 있는 것이 아니다.

 

2) 계약금을 손해배상으로 갖고 오려면, 계약서상에 “계약금을 위약금으로 한다”는 규정을 두어야만 합니다.





<희소식>

스킨미소 정연광 대표님이 경품을 걸겠다고 하십니다. 

그래서 다음 회에는 솔로몬의 선택 처럼 제가 법률 사례 질문을 올리고, 여러분들로부터 답을 받아서 정답을 맞춘 분들 중 추첨해서 스킨미소가 제공하는 사은품을 드리도록 하겠습니다.









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■ 조우성 변호사의 로펌 리포트


☆ 누구에게 필요? - 부동산 거래를 앞두고 있는 모든 분들



◇ 사례

# 1

코스메틱 회사인 (주)스킨미소(http://www.skinmiso.co.kr/)를 운영하고 있는 정연광 대표는 최근 자신의 부동산(시가 5억 원)을 육아포탈인 맘스(http://www.momsdiary.co.kr/)를 운영하고 있는 임민상 대표에게 매도하는 부동산 계약을 체결했다.
 









# 2

계약금 5천만 원, 중도금 2억, 잔금 2억 5천만원으로 정했는데, 임민상 대표는 계약금과 중도금은 지급했으나, 잔금은 잔금날짜가 지나도 차일 피일 미루고 있다.

정연광 대표는 몇 번 전화로 임민상 대표에게 화를 내다가, ‘도저히 못참겠어. 살 마음이 없는 게로군’이라 생각하고, “당신은 잔금을 안냈으니 계약을 해제한다”는 내용의 내용증명을 발송했다.

정연광 대표는 계약이 정상적으로 해제된 줄 알고, 위약금 조로 계약금은 꿀꺽하고, 이 부동산을 다른 곳에 팔기로 계약해서 다시 그 쪽으로부터 계약금, 중도금을 받았다.



# 3

그런데 갑자기 임민상 대표가 “자, 잔금 준비됐으니 나랑 계약합시다.”라고 연락이 왔다. 황당했다. 임대표의 이러한 주장, 말이 되는가?


(사례에 등장한 스킨미소와 맘스는 저의 고문기업입니다. 많이 사랑해 주세요) 



◇ 답

말이 된다.



◇ 이유


# 1

부동산 매매계약은 쌍무계약(서로 의무를 부담하는 계약)이다.

‘임민상 대표의 잔금 지급의무’와 ‘정연광 대표의 소유권이전등기서류 제공의무’는 서로 대칭을 이루고 있다.


# 2

위 상황에서 정연광 대표는 그냥 “당신이 잔금 안냈으니 계약해제한다”라고 주장하는 내용증명을 보낼 것이 아니라 “난, 당신에게 넘겨 줄 소유권이전등기 관련서류 일체를 다 준비했다. 그리고 언제든 넘겨줄 수 있다. 그런데 당신은 몇차례 통보를 해도 잔금을 안주고 있다. 그래서 해제한다.”라는 정황을 써야만 한다.


# 3

결국 정연광 대표의 해제 통지는 잘못된 통지였다. 계약은 해제되지 않고 여전히 살아 남은 것이었다. 정연광 대표는 새롭게 계약을 한 곳과의 분쟁도 덤으로 생기게 되었다.


◇ 행동치짐

1) 상대방이 잔금을 지급하지 못하는 것을 이유로 계약을 해제할 때는 확실하게 해제해야 한다.

2) 그 방법은 “나는 소유권이전등기서류를 다 준비했고 언제든지 넘길 준비가 되어 있다”는 식의 내용도 내용증명에 반드시 기재하여 해제통보서를 보내는 것이다.







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